別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 清須 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   清須 -1 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　十倉　幸   TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 84,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 清須市助七東山中３７番１ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、小工場、 事業所が混在する住 宅地域 北西7.4m市道 水道、ガス 枇杷島 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　７ ．４ｍ市道 交通 施設 枇杷島駅北西方 1.1km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 事業所や居宅が混在する地域である。新築の戸建住宅も見られることから今後は事業所跡地等を利用した住宅が 増加していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清須市内の住宅地域の範囲に一致する。主な需要者の属性は地元の個人等であり、一次取得者が多い。新 川沿いの既存住宅地域であるが利便性がやや劣るものの割安感から地価は安定している。事業所跡地を利用した分譲住 宅の販売事例が見られ一定の需要が認められる。土地は１５０㎡で１２００万円前後、新築戸建住宅で２５００万円か ら３０００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さいため共同住宅の想定は困難であることから収益価格は試算しなかった。快適性を指標とした 自用目的の取引が多い住宅地域であり、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を得られた。以上から比準価格 を採用し、代表標準地との検討を経て、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　清須 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    105,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [125.5] [100.0] 100 83,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 枇杷島駅、新清洲駅周辺の住宅地を中心に需 要は安定している。昨今は建築資材の高騰等 の影響が出ており、一部建売分譲の値上げも 見られる。 事業所や居宅が混在する新川沿いの住宅地域 である。割安感から需要は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％