別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 愛西 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛西 -5 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　中村　智信   TEL.

鑑定評価額 9,950,000 円  １㎡当たりの価格 46,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 愛西市渕高町上八反２７番３ ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅のほ か農地等も見られる 住宅地域 北5m市道 水道 丸渕 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 丸渕駅南西方 600m 法令 規制 １低専 (60,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 旧佐織町域北西部に位置する既成住宅地域であり、当面は現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄尾西線沿線の住宅地の圏域。主たる需要者は、圏内在住の１次取得者層が中心で、圏外からの転入 者は少ない。最寄駅への接近性は比較的良好であり、一定の取引は見られるものの、需要に対し供給が多い状況ためか やや低廉な取引が目立つ。土地は１０００万円前後、新築戸建住宅は２０００万～２５００万円程度が需要の中心であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は、戸建住宅を中心とする住宅地域である。また対象標準地は、画地規模等から投資採算性に見合う賃貸用 共同住宅の想定は非合理的であることから、収益価格は試算しなかった。市場においては、投資目的取引と比較して、 自用目的取引が中心となっている。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討及び最近 の不動産市場の推移動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　愛西 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,100 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [127.4] [100.0] 100 46,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 愛西市は、人口減少や子高齢化により、市街 地の低密度化が進み、総じて不動産市場は低 迷している。 旧佐織町域北西部に位置する既成住宅地域で ある。地価は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％