別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 愛西 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛西 -4 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　鍋田　悌   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 27,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 愛西市山路町西郷付４番 ②地積 　(㎡) 396   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、店舗、農 地等が混在する既成 住宅地域 南6.8m市道、西側道 水道、下水 佐屋 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   170 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．８ｍ市道 交通 施設 佐屋駅西方 1.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は農家住宅のほか、店舗、農地等も見られる既成住宅地域で、当面は現状のまま推移していくものと予 測される。市街化調整区域内における住宅需要は低調で、地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄尾西線、津島線沿線で、概ね愛西市及び周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域。需要者の中心は同 一需給圏内の居住者が大半を占め、圏外からの転入者は少ない。当該地域は市街化調整区域内の農村集落で、地縁性を 有する居住者間での取引が大半を占め、人口減少並びに高齢化の影響もあり、需要は弱く、取引も少ない状況である。 土地は７００万円～１，２００万円程度、新築戸建住宅は１，８００万円～２，３００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は市街化調整区域に存し、賃貸市場が未成熟なことから、収益還元法を適用しなかった。当該地域のような農家 住宅を主とする地域は自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的であり、類似地 域内の多数の取引事例より試算された比準価格は信頼性が高い。したがって、本件においては比準価格を採用し、代表 標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稲沢 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,200 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [155.2] [100.0] 100 27,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少並びに高齢化が進んでおり、当市に おける不動産需要は全般的に低調であること から、引き続き地価は下落基調にある。 市街化調整区域内の農村集落地域で、特段の 変動要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +65.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％