別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 田原 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田原 -16 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　岡部　耕一郎   TEL.

鑑定評価額 4,890,000 円  １㎡当たりの価格 14,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田原市江比間町五字郷中４２番 ②地積 　(㎡) 337   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、漁家住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 南3m市道 水道、下水 三河田原 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   220 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３ｍ市道 交通 施設 三河田原駅西方 13.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの集落地域であり、地域に変化を促す特段の要因は見受けられないため、当面現状のまま推移するもの と予測する。人口減少が進行している為、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、田原市内の市街化調整区域の住宅地域全域である。需要者は、地縁性を有する市内在住者が中心であり 、外部からの転入はほとんど見られない。近隣地域は、沿岸部に位置する旧来からの既成集落地域であって、若年層の 流出が進み、宅地需要が極めて少ないため地価水準は下落傾向にある。市街化調整区域内の宅地取引は総じて少なく、 画地規模等により取引価格にバラツキがあるため、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、実際に市場で生起した取引事例を価格算定の基礎としており、客観的かつ実証的な価格である。当該地域 は旧来からの既成集落地域であり、賃貸市場が未成熟であることから収益価格は試算しなかった。近隣地域は農家、漁 家住宅を主体としており、居住環境等に基づき価格形成が行われる地域であることから、本件では、市場の実態を反映 した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田原 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,600 円／㎡ [ 95.3] 100 100 [100.0] 100 [ 70.3] [100.0] 100 14,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 田原市は少子高齢化・人口減少が続いている 。不動産市場では利便性や住環境、災害リス ク等による需要の二極化が拡大傾向にある。 旧来からの既成集落地域であり、地域要因に 特段の変化は見受けられない。沿岸部に位置 し、住宅需要は極めて弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％