別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 田原 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田原 -11 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　星野　ゆかり   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 26,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田原市大久保町洞山４番８外 ②地積 　(㎡) 377   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅等が見られ る旧国道沿いの住宅 地域 南9m市道 水道、下水 三河田原 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   500 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 三河田原駅南西方 3.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの集落地域で、今後も概ね現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は、調整区域の需給動向 等からやや弱含み傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として田原市及び豊橋市の市街化調整区域内住宅地である。需要者の中心は、地縁的選好性を持つ地 元在住者が大半で、圏域外からの需要はほぼ見られない。旧来からの熟成した集落地域で、画地規模から総額が嵩む為 、相対的な土地需要は弱い。需要の中心となる価格帯は、土地面積や利用目的等により様々で、一定の水準としての把 握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象近隣は旧来からの熟成した集落地域で、賃貸市場が未成熟であること、調整区域の法規制からも現実性を欠くこと 等から、収益還元法は非適用とした。よって、実証的価格である比準価格を中心に、昨今の経済情勢及び不動産市況等 を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、本鑑定評価額を決定した。なお、当該価格は、対象標準地の面積に即応した ものであり妥当なものと判断する。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田原 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,300 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [115.2] [100.0] 100 26,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による経済停滞か ら持ち直しが見られる中、不動産市場では居 住環境や利便性等による需要の二極化傾向が 続いている。 市街化調整区域内の集落地域で、特段の地域 的特性の変化は見られないが、郊外の地価は 弱含み傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％