別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 田原 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田原 -10 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　岡部　耕一郎   TEL.

鑑定評価額 9,940,000 円  １㎡当たりの価格 23,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田原市保美町平城１１０番３ ②地積 　(㎡) 432   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,192) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅を中 心とする住宅地域 西4.8m市道 水道、下水 三河田原 19.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．８ｍ市道 交通 施設 三河田原駅西方 19.0km 法令 規制 １住居 (60,192) ⑤地域要因の将 　来予測 旧渥美町における中規模一般住宅を中心とする住宅地域で、地域要因に特段の変化はないため、当面現状のまま 推移するものと予測する。人口減少が進行している為、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に田原市郊外の市街化区域内に存する広域的な住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に生 活に拠点を置く地縁性を有する一次取得者層が中心であり、外部からの転入はほとんど見られない。近隣地域は、旧渥 美町内に所在し、少子高齢化、若年層の流出が進行しているため宅地需要は低迷しており、地価は弱含みで推移してい る。需要の中心となる価格帯は、画地規模の相違により様々であるが、土地のみで５百万円～１０百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、実際に市場で生起した取引事例を価格算定の基礎としており、客観的かつ実証的な価格である。当該地域 は市中心部から遠距離に位置し、賃貸市場が未成熟であることから収益価格は試算しなかった。近隣地域は戸建住宅を 主体としており、居住の快適性・利便性に基づき価格形成が行われる地域であることから、本件では市場性を反映した 比準価格を採用し、最近の地価動向及び市場の特性に留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 田原市は少子高齢化・人口減少が続いている 。不動産市場では利便性や住環境、災害リス ク等による需要の二極化が拡大傾向にある。 地域要因に特段の変化は見られないが、市内 外延部に位置した旧渥美町の住宅地である為 、若年層の流出の影響により宅地需要は弱い 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％