別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 田原 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田原 -8 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　絹夫   TEL.

鑑定評価額 4,600,000 円  １㎡当たりの価格 21,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田原市赤羽根町新笹４２番３ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,192) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 地等が見られる住宅 地域 南西4.8m市道 水道、下水 三河田原 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．８ｍ市道 交通 施設 三河田原駅南西方 10.0km 法令 規制 １住居 (60,192) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほかに農地等が見られる住宅地域であるが、隣接地域で区画整理が進んでおり、当該事業の影響を受 けて、推移していくものと見込まれる。地価は、地域の特性を反映し堅調に推移していくものと見込れる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲：主に旧赤羽根町及び旧渥美町内における住宅地域一円である。需要者の属性：主に旧赤羽根町に地 縁性を有する一次取得者である。市場の需給動向：外部からの流入が少ないため住宅地の需要は弱いが、隣接地域で施 行中の土地区画整理の影響下にあるため住環境の整備が期待され、コロナ禍においても需要の喚起が促される状況にあ る。市場での需要の中心となる価格帯：土地は高額物件も見られるが総額で５００万円～７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、一般住宅のほかに農地が見られる住宅地域である。地域内にアパート等の収益物件は無く、地域の賃貸市 場は未成熟のため元本に見合う賃料を授受することができない状況にある。又、個別的には規模が小さいため経済合理 性に合う賃貸が不可能で収益還元法が適用できなかったことより、本件では、最近の不動産市場での動向を反映して求 められ、実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田原 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,500 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [109.4] [100.0] 100 21,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東海地方における企業の設備投資は横ばい、 住宅投資は持ち直し企業の業況感は改善して いるが、コロナの収束が景気の先行きを左右 するとみられる。 地域に特段の変化はないが、隣接地域で施行 中の区画整理事業の影響を受けて遅効的であ るが熟成度を高めつつ推移して行くものと見 込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％