別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 田原 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田原 -7 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　山本　晃   TEL.

鑑定評価額 4,030,000 円  １㎡当たりの価格 9,750 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田原市小塩津町出口１４番１外 ②地積 　(㎡) 413   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 農家住宅を主体とす る既成住宅地域 東4m市道 水道、下水 三河田原 21.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   230 ｍ、南   150 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 三河田原駅南西方 21.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 渥美半島先端部に近い農家住宅を主体とする既成住宅地域である。大きな変動要因もなく、当面は現況のまま推 移すると予測する。少子高齢化で過疎化が進み、土地需要は減少が続く。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,750 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、田原市及び隣接市内の市街化調整区域を中心とする住宅地域一円である。需要者は、地縁を有する個人 が中心である。居住の快適性、利便性等による不動産の二極化が進むなか、当該要因について競争力が劣る旧来からの 農家集落地域の需要は乏しい傾向が続く。需要の中心となる価格帯は、市場も小さく、価格にバラツキが生じやすいた め、把握は難しい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 渥美半島先端部に近い既成の農家集落地域で、周囲には農地がひろがっている。市街地からも遠く、賃貸需要が乏しい ことから、賃貸市場は未成熟で、収益還元法の有用性及び合理性はないため適用していない。比準価格は、類似地域の 取引事例から試算しており、実証的で信頼性が高い。市場での実際の取引価格水準をもとに価格形成されている実態に 鑑み、市場の実勢を反映する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田原 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,600 円／㎡ [ 96.2] 100 100 [100.0] 100 [104.9] [100.0] 100 9,720  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる不透明感があるものの、不 動産市況は回復傾向にある。需要は、利便性 、住環境、震災リスク等をもとに二極化が進 む。 渥美半島先端部に近い旧来からの農家集落地 域であり、地域に変化はない。人口の減少、 高齢化が進んでおり、住宅地需要がほとんど ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％