別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 日進 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日進 -13 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　二村　成彦   TEL.

鑑定評価額 27,800,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 83,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日進市浅田町上ノ山６０番４０外 ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅、車庫兼作業所 Ｗ2 一般住宅の中に工場 、空地等が混在する 住宅地域 北6.4m市道 水道、ガス、下水 赤池 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．４ｍ市道 交通 施設 赤池駅北東方 1.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ミニ開発等で宅地化が進んだ住宅地域である。今後も住宅地化が進むものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市東部及び日進市・長久手市・東郷町にあって、鉄道駅から概ね徒歩圏にある住宅地域と判断した 。主となる需要者は名古屋市または西三河地域に勤務する一次取得者である。日進市は国内有数の人口増加地域であっ て、新型コロナ感染症の影響下にあっても住宅地需要は堅調である。戸建住宅の需要の中心となる面積は１３０～１６ ０㎡程度、中心価格帯は土地のみで２５００万円程度、新築戸建て分譲で４５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では、自用の一般住宅の建設目的の取引が主であり、比準価格では、信頼性のある取引事例を収集し、精度の 高い試算価格を求めることができた。一方、対象標準地周辺は集落的な地域が残り、賃貸用の共同住宅を想定すること が困難であるため、収益価格は求めることはできなかったが、収益性を期待した需要のある地域ではないと言える。従 って、比準価格を採用し、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日進 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    130,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [124.9] [100.0] 100 105,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染症の影響から、景気悪化・先 行き不安が続いているが、地価への波及は限 定的で、日進市の住宅地需要も回復傾向にあ る。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％