別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 日進 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日進 -10 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　笠野　寿治   TEL.

鑑定評価額 30,100,000 円  １㎡当たりの価格 147,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日進市米野木台２丁目２００３番 ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模住宅等が見ら れる区画整理後の住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 米野木 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 米野木駅北西方 500m 法令 規制 １中専 (60,150) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 鉄道駅徒歩圏の土地区画整理済の区画整然とした地域にあって空地に戸建住宅等が建ちつつあり、閑静な住宅地 域として熟成していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    147,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄豊田線沿線及び地下鉄東山線駅に連絡するバス路線沿線等の住宅地の圏域である。名古屋市、豊田市 双方のベットタウンの性格を持ち、需要者は市内在住者のほか周辺市町からの転入者も多い。個人間の売買もある程度 みられるが、不動産業者による分譲が主体で、小区画に分割しての販売も波及しつつある。土地のみの総額で１０００ 万円台後半から２０００万円台までの取引が大半で、３０００万円超は赤池等の特定のエリアや需要者に限定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は間口と奥行との関係等からみて経済合理的な賃貸住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。 近隣地域は区画整然とした熟成途上の住宅地域であるが、比準価格は、米野木台にあって住環境の類似する地域内で生 起した実際の取引価格との比較により査定したもので、居住の利便性、快適性を指標とする市場参加者の価値判断に立 脚し、実証的で説得力を有するので、当該比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日進 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    130,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [ 89.9] [101.0] 100 147,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    145,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融環境の変化と新型コロナウイルス感染症 は、地価の二極化をさらに促進し、赤池等人 気地区とそれ以外における需給の差異が顕著 になっている。 区画整然とした閑静な住宅地域として熟成し つつあるが、総額で３０００万円の地価は、 当該地域の地価として天井とみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -4.5 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％