鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊明 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ緑０３２５ -527	名古屋市緑区		更地	（　）	ほぼ正方形	北西8.3m県道、南西4.5m、角地		近商高度地区最高31m (100,200)
b	Ａ豊明０３４０ -17	豊明市		建付地	（　）	長方形	北12m県道、中間画地		１住居 (70,200)
c	Ａ豊明０４４０ -12	豊明市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東16m県道、南西4.4m、角地		準工 (60,200)
d	Ａ豊明０３２９ -527	豊明市		建付地	（　）	長方形	北西16m市道、中間画地		１中専居住誘導内 (70,200)
e	Ａ豊明０４３７ -16	豊明市		建付地	（　）	袋地等	南東8m市道、中間画地		１中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 114,865	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	112,077	100 [ 81.1]	138,196	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	152,000
b	(　 ) 78,189	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	80,263	100 [ 84.9]	94,538		104,000
c	(　 ) 124,832	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	119,601	100 [ 82.0]	145,855		160,000
d	(　 ) 113,195	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	113,987	100 [ 87.6]	130,122		143,000
e	(　 ) 125,271	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	148,262	100 [ 92.9]	159,593		176,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 156,000 円／㎡]

豊明 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であるため再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	85,417,807	16,958,759	68,459,048	64,512,000	3,947,048	（　0.9519） 3,757,195	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	83,493,222 円　　　　（　 79,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊明 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	914.62	ＲＣ4F1B	4,500.82
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	1,047 ㎡	29.0 m x 39.4 m	前面道路：市道　 26.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階は駐車場、１～２階を店舗、３～４階は事務所等を想定した。

⑦有効率　 68.1 ％
の理由

店舗兼事務所としては標準的と判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	896.57

1～ 1	店舗	883.95	85.2	753.44	3,084	2,323,609	6.0	13,941,654
							2.0	4,647,218
2～ 2	店舗	891.06	85.0	757.40	2,467	1,868,506	6.0	11,211,036
							2.0	3,737,012
3～ 4	事務所	914.62	85.0	777.43	2,005	1,558,747	6.0	9,352,482
							2.0	3,117,494
～

計		4,500.82	68.1	3,065.70		7,309,609		43,857,654
								14,619,218

⑨年額支払賃料	7,309,609 円　×　12ヶ月　＝　 87,715,308 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,065.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,680,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	87,715,308 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,680,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 7,151,625 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	82,243,683 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	43,857,654 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 403,490 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 14,619,218 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 2,770,634 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	85,417,807 円　　　　（　 81,583 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊明賃貸３７　　　　-502	2,654 ( 2,645)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 88.2]	100 [100.0]	3,540	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,205 円/㎡　月額支払賃料（　 3,084 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ豊明賃貸２９　　　　-513	2,270 ( 2,222)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 93.1]	100 [100.0]	2,869
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊明 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,880,000 円	960,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	2,681,859 円	89,395,308　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,316,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,160,000 円	960,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	960,000 円	960,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	960,000 円	960,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 16,958,759 円　（　　　　　　 16,197 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	960,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 4,500.82 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0672	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0614 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	64,512,000 円（　　　　　 61,616 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	85,417,807 円
②総費用	16,958,759 円
③純収益　①－②	68,459,048 円
④建物等に帰属する純収益	64,512,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,947,048 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,757,195 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,589 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,493,222 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
豊明 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊明 5-2

愛知県

愛知第３

氏名

不動産鑑定士　大羽　昌広

TEL.

鑑定評価額

158,000,000 円

１㎡当たりの価格

151,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊明市前後町善江１７３７番				②地積　(㎡)	1,047 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	台形 1:1.5	店舗兼事務所ＳＲＣ4F1B	中層の事務所ビルが見られる駅前の商業地域	南東26m市道、三方路	水道、ガス、下水	前後近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 200 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 1,050 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２６ｍ市道

交通

施設

前後駅近接

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

駅前の商業地域であるが、特段の大きな変動要因もなく、今後とも現状を維持するものと予測する。直近では地
価水準は安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 157,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 102,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は豊明市及び周辺市に位置する商業地域の範囲。近隣地域は、通勤・通学客、周辺住民、周辺企業従業員を
顧客とする小売店舗、事務所等が見られる。需要者は地元を中心に営業活動を行う企業及び不動産開発業者が主体とな
る。周辺は駅至近にあり、人の往来も多いため需要は安定的に推移している。市場での需要の中心となる価格帯は、業
種や規模によってかなり幅があるものの、標準的画地規模で概ね１億５０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

採用した取引事例は類似地域において信頼性のある事例である。また、近隣地域周辺においては、賃貸物件も若干見ら
れるが、商業事業者向けの賃貸市場にかかる成熟の程度は総じて低く、自用目的の取引が中心であることから、比準価
格が最も説得力を有する。従って、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、更に最近の不動産市場の動向等にも
留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    151,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　豊明（県） 5-1             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    150,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルス感染症の影響から不動産
市場は回復基調にあるものの、国際的な木材
価格高騰の長期化や建築資材の高騰等の不安
材料がある。

周辺地域は通勤、通学客を主体とした駅前の
商業地域である。価格形成要因に影響を及ぼ
す大きな地域要因の変動はない状況である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

+0.7 ％

３　試算価格算定内訳

豊明 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊明０４３７ -16	豊明市		建付地	（　）	袋地等	南東8m市道、中間画地		１中専 (70,200)
b	Ａ豊明０３２９ -527	豊明市		建付地	（　）	長方形	北西16m市道、中間画地		１中専居住誘導内 (70,200)
c	Ａ豊明０３２９ -526	豊明市		建付地	（　）	長方形	北西16m県道、中間画地		２住居都市機能誘導内 (70,200)
d	Ａ豊明０４４０ -12	豊明市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東16m県道、南西4.4m、角地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 125,271	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	148,262	100 [ 96.4]	153,799	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	169,000
b	(　 ) 113,195	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	113,987	100 [ 86.6]	131,625		145,000
c	(　 ) 108,971	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	109,734	100 [ 83.0]	132,210		145,000
d	(　 ) 124,832	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	119,601	100 [ 76.5]	156,341		172,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 157,000 円／㎡]

豊明 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	83,335,968	16,569,442	66,766,526	61,588,800	5,177,726	（　0.9316） 4,823,570	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	107,190,444 円　　　　（　 102,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊明 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	914.62	ＲＣ4F1B	4,500.82
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	1,047 ㎡	29.0 m x 39.4 m	前面道路：市道　 26.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階は駐車場、１～２階は店舗、３～４階は事務所等を想定した。

⑦有効率　 68.1 ％
の理由

地下は駐車場のため床面積のみ算入。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	896.57

1～ 1	店舗	883.95	85.0	751.36	2,870	2,156,403	6.0	12,938,418
							2.0	4,312,806
2～ 2	店舗	891.06	85.0	757.40	2,440	1,848,056	6.0	11,088,336
							2.0	3,696,112
3～ 4	事務所	914.62	85.0	777.43	2,009	1,561,857	6.0	9,371,142
							2.0	3,123,714
～

計		4,500.82	68.1	3,063.62		7,128,173		42,769,038
								14,256,346

⑨年額支払賃料	7,128,173 円　×　12ヶ月　＝　 85,538,076 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,063.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,680,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	85,538,076 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,680,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 6,977,446 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	80,240,630 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	42,769,038 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 393,475 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 14,256,346 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 2,701,863 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	83,335,968 円　　　　（　 79,595 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊明賃貸３７　　　　-503	2,158 ( 2,091)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,698	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,983 円/㎡　月額支払賃料（　 2,870 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ豊明賃貸４４　　　　-502	1,948 ( 1,884)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	2,783
c	Ｂ豊明賃貸３７　　　　-504	2,306 ( 2,179)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	3,468

豊明 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,808,000 円	936,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	2,616,542 円	87,218,076　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,316,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,956,000 円	936,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	936,000 円	936,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	936,000 円	936,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 16,569,442 円　（　　　　　　 15,826 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9316

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	936,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 4,500.82 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	61,588,800 円（　　　　　 58,824 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	83,335,968 円
②総費用	16,569,442 円
③純収益　①－②	66,766,526 円
④建物等に帰属する純収益	61,588,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,177,726 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,823,570 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,607 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 107,190,444 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,000 円／㎡）