別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 豊明 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊明 -11 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　杤本　正樹   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 83,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊明市栄町南舘１２４番９ ②地積 　(㎡) 130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 周辺に工場等が見ら れる一般住宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 中京競馬場前 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　　 ４ｍ市道 交通 施設 中京競馬場前駅南西方 1.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変化はなく、今後も現状の地域性を継続するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、豊明市を中心とする、名鉄名古屋本線沿線の住宅地域である。需要者の中心は豊明市及び周辺市町に居 住する一次取得者層が多くを占める。周辺には小規模工場等も見られ、また丘陵地に狭い道路が多いため全般的に需要 の弱い地域である。元々地価水準の低い地域である為、総じて需給の変化は見出せない。需要の中心となる価格帯は、 土地は１０００万～１５００万円程度、新築戸建住宅は３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は、対象不動産の規模・形状により、経済合理性が見いだせる、アパート等の収益物件を想定する事が、困難 であった為、収益還元法を適用しなかった。一方、比準価格は、信頼のおける多数の取引事例により求められたもので あり、実証的であり、不動産市場を反映したものである。よって、比準価格を採用して、代表標準地からの検討を行い 地価動向・推移を勘案し、鑑定評価額を上記の通りに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊明 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +7.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    132,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [107.0] 100 [149.3] [100.0] 100 83,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の経済への影響は 若干弱まりつつあるが、予断を許さない。不 動産需要は手控え模様から持ち直し傾向にあ る。 特別な地域要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％