別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 豊明 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊明 -8 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　松田　優一   TEL.

鑑定評価額 23,100,000 円  １㎡当たりの価格 63,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊明市沓掛町東本郷８６番２ ②地積 　(㎡) 362   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ1 農家住宅、一般住宅 等が混在する住宅地 域 西4.5m市道 水道、下水 前後 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 規準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 前後駅北東方 3.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家集落地域であり、今後小規模な分譲住宅事業が見られるとしても、基本的には現在の状 況が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、豊明市内を中心として近隣地域と類似の農家集落地域が存する市街化調整区域内の圏域である。需要者 の中心は地元在住者及び地縁者等である。近隣地域周辺では、規模の大きい農家住宅跡地等での戸建分譲事業が散見さ れ、小画地で総額を絞った不動産には市街化区域並みの単価が許容された取引も見られる。しかしながら市街化調整区 域内での需給は限定的であり、取引の総数は少ない状況にある。中心価格帯として把握される総額水準は特にない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 試算価格としては比準価格だけを求めた。収益価格は近隣地域が市街化調整区域内に存する農家集落地域であり、賃貸 市場が未成熟であることから試算しなかった。近隣地域では地縁、血縁等による地域選好性の下、居住の快適性、利便 性により価格が形成されている。当地域では市場性を反映した実証的な価格である比準価格が重要な指標である。従っ て代表標準地との均衡に留意しつつ、比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日進 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,200 円／㎡ [101.2] 100 100 [102.0] 100 [ 92.1] [100.0] 100 63,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の影響が徐々に和 らぐ中で、街区整備の良好な地域を中心とし て、住宅地の需要は回復基調を示している。 地域要因に大きな変動はないが、市街化調整 区域内での戸建分譲事業が散見される状況に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％