別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 豊明 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊明 -5 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　松田　優一   TEL.

鑑定評価額 24,700,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 81,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊明市栄町南舘３番１４１９ ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,188) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 丘陵地の住宅地域 南西4.7m市道 水道、ガス、下水 中京競馬場前 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　４ ．７ｍ市道 交通 施設 中京競馬場前駅南方 550m 法令 規制 １中専 (70,188) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が既に建ち並ぶ既成の住宅地域であり、当面の間は特段の大きな変動要因はなく現在の状況が続くもの と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊明市内を中心として近隣地域と類似の住宅地域が存する圏域である。需要者の中心は豊明市及びその周 辺圏域に居住または通勤する一次取得者層である。近隣地域周辺は最寄駅まで徒歩圏内ではあるが、狭い道路等の街区 の整備状況から住宅地としての競争力はやや弱い。それでも最近は、画地分割により総額を抑えた分譲住宅への需要が 堅調である。需要の中心となる価格帯は、土地が２０００万円前後、新築戸建住宅が３５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 試算価格としては比準価格だけを求めた。収益価格は、対象標準地の画地規模が小さく経済合理性に見合う共同住宅の 想定が困難であることやテラスハウスへの賃借需要も見込めないことから試算しなかった。当地域では自用目的の取引 が中心であり、居住の快適性、利便性等が重視されることから、市場性を反映した実証的な価格である比準価格が重要 な指標である。従って代表標準地との均衡に留意しつつ、比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊明 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +7.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    132,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [107.0] 100 [120.3] [103.0] 100 106,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の影響が徐々に和 らぐ中で、街区整備の良好な地域を中心とし て、住宅地の需要は回復基調を示している。 地域要因に大きな変動はないが、一般的要因 の変動を受けて、需要はやや回復基調にあり 、地価は若干の上昇傾向を示している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％