別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岩倉 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩倉 -10 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　山本　高大   TEL.

鑑定評価額 19,600,000 円  １㎡当たりの価格 89,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩倉市八剱町五林３番１ ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅と中規模の 倉庫が混在する住宅 地域 東5.8m市道 水道、ガス、下水 岩倉 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ．８ｍ市道 交通 施設 岩倉駅北東方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか倉庫等も見られる住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られず、当面は現状のまま推移す るものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、岩倉市、北名古屋市、江南市、小牧市の住宅地域である。主な需要者は名古屋市のベットタウン としての性格を有することから名古屋へ通勤するサラリーマン所得者層が中心となり周辺地域の居住者などの地縁性を 有する個人も見られる。駅からやや離れており地価は相対的に低い。需要の程度は新型コロナウイルス感染症流行以前 の水準に戻りつつある。需要の中心となる価格帯は、土地は総額で１５００万円～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅を中心として周辺には倉庫等もみられる。自用目的での一般住宅の取引を中心とする地域であり、 収益性よりも居住快適性・利便性が重視されており賃貸市場が成熟していないことから収益還元法は適用しなかった。 したがって、自己居住用取引を中心として市場が形成されていることから、実証的な価格である比準価格を採用し、代 表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩倉 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    142,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [106.0] 100 [155.6] [102.0] 100 89,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により経済 情勢はやや停滞気味であったが持ち直しの動 きが見られつつある。 地域要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.5 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％