別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岩倉 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩倉 -4 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　眞下　弘   TEL.

鑑定評価額 29,700,000 円  １㎡当たりの価格 144,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩倉市大地新町２丁目１６番 ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 岩倉 780m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 岩倉市内において人気の高い 住宅地域。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道　 交通 施設 岩倉駅南西方 780m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に変化は見られず、今後も駅まで徒歩圏の利便性に優れた住宅地域として維持すると予測する。新型コ ロナ感染症拡大により停滞した地価は、社会経済活動の継続により、上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    144,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄犬山線を最寄駅とする岩倉市及びその周辺市町の住宅地域が圏域である。需要者の中心は名古屋市内 に通勤する一次取得者層である。新型コロナウイルス感染症拡大の影響を受け、一時的に土地取引の停滞が見られたが 、最寄駅への利便性、区画整然とした街区等、良好な住環境により地価はやや強含みで推移している。１５０㎡程度の 土地で２０００万円前後。新築戸建分譲で３５００万円前後が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は共同住宅も散見するが、戸建住宅主体の住宅地域であり自用目的の取引が中心である。対象標準地は間口が狭 く、土地の規模が小さいことから、共同住宅等の建築想定は非現実的であり、収益価格を試算しなかった。したがって 、規範性の高い取引事例から求めた比準価格を標準とし、市場価格動向等を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    142,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　岩倉（県） -1              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    143,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は微減傾向。コロナ禍は、未だ継 続しているものの、社会経済活動の再開が認 められる。 価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動 は認められない。 価格形成要因に影響を及ぼす個別的要因の変 動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％ +0.7 ％