別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岩倉 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩倉 -2 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　村井　克彦   TEL.

鑑定評価額 20,700,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 81,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩倉市下本町城址５８番４外 ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南4.5m市道 水道、ガス 岩倉 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 岩倉駅南東方 750m 法令 規制 ２中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、地域要因に影響を与える特段の変動要因も見受けられず、当 面は現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄犬山線沿線の岩倉市、北名古屋市及び小牧市西部等の住宅地域の圏域である。岩倉駅徒歩圏の利便 性が高い住宅地域であるため、新型コロナウイルス感染症による影響は限定的で、需要は安定的に推移している。需要 者の中心は、名古屋市等に通勤する一次取得者層等であるが、地縁性を有する個人等も見られる。需要の中心となる価 格帯は、土地で１，５００万円～２，５００万円程度、新築戸建分譲は３，０００万円～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己利用目的の戸建住宅の取引が中心である。一方、画地条件による制約から共同住宅の合理的な賃貸経営 は難しく収益還元法は適用できなかった。また、周辺地域には賃貸マンション等は見られるものの、収益投資目的の土 地取引は極めて少ない。よって、岩倉市内の取引事例より求めた市場実勢を反映した実証的な価格である比準価格を標 準とし、代表標準地との検討並びに市場の需給動向等を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩倉 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    142,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [106.0] 100 [132.9] [106.0] 100 108,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    107,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は概ね横這い、取引件数は微増傾向 にある。新型コロナウイルス感染症の市場へ の影響は限定的であり、需要は総じて堅調に 推移している。 岩倉駅徒歩圏の利便性が高い住宅地域である ため、需要は回復傾向にあり、地価は若干上 昇傾向にて推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％