別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月14日 提出
岩倉 -1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岩倉 -1 愛知県 愛知第6 氏名  不動産鑑定士 眞下 弘   TEL.
鑑定評価額 20,300,000 円  1㎡当たりの価格 122,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
91,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
岩倉市宮前町2丁目34番5
②地積
 (㎡)
166  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)

(その他)




1:1.5
住宅

LS2
中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域
南8.3m市道 水道、ガス、下水 岩倉

900m
(2)



①範囲 東    50 m、西   130 m、南    50 m、北    70 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    17.0 m、規模         170 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない。

基準方位 北  8
.3m市道
交通

施設
岩倉駅北西方

900m
法令

規制
1中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
地域要因に特段の変化は見られず、今後も中規模一般住宅が中心の住宅地域として維持するものと予測する。新
型コロナ感染症拡大により停滞した地価は、社会経済活動の継続により、上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +6.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           122,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は名鉄犬山線を最寄駅とする岩倉市及びその周辺市町の住宅地域が圏域である。需要者の中心は名古屋市内
に通勤する一次取得者層である。新型コロナウイルス感染症拡大の影響を受けて、一時的に土地取引の停滞が見られた
。名古屋中心部への良好な鉄道利便性によって、地価はやや強含み傾向で推移している。150㎡程度の土地で150
0~2000万円。新築戸建分譲で3000~4000万円程度が中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
共同住宅も見受けられるが、戸建住宅が大半で収益性よりも居住の快適性を重視される地域である。対象標準地の敷地
は小さく、事業収支の観点から共同住宅の建築想定は非現実的であるため、収益還元法の適用は断念した。したがって
、市場の実態を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討、単価と総額の関係にも留意し、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 岩倉 -4                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +6.0
[前年代表標準地等の価格]
        142,000 円/㎡
[101.4]
100
100
[106.0]
100
[118.0]
[106.0]
100
122,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          121,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
市内の人口は微減傾向。コロナ禍は、未だ継
続しているものの、社会経済活動の再開が認
められる。


価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動
は認められない。



価格形成要因に影響を及ぼす個別的要因の変
動は認められない。

行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -2.0
交通・接近     +2.0
環境       +18.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.8 %  %
3 試算価格算定内訳 岩倉 -1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A岩倉04
32
-22
岩倉市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 北6m市道、
西5.5m、角地




1住居

(60,200)
b A岩倉03
32
-540
岩倉市

更地


  
(           ) 
長方形 南5m市道、
中間画地




2中専

(60,200)
c A岩倉04
32
-17
岩倉市

更地


  
(           ) 
袋地等 南6m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
d A岩倉03
32
-515
岩倉市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東3m市道、
北3.3m、角地




1住居

(60,160)
e A岩倉03
32
-527
岩倉市

更地


  
(           ) 
長方形 南4.8m市道、
中間画地




1住居

(60,192)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
104,510  
100
[ 100.0]
[ 100.3]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.0]

100,792 
100
[  84.0]

119,990 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +6.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 106.0]
     100

127,000 
b (            
113,213  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.8]

110,790 
100
[  88.1]

125,755 

133,000 
c (            
75,271  
100
[ 100.0]
[ 100.3]
100
100
[   /  ]
100
[  85.0]

88,820 
100
[  77.8]

114,165 

121,000 
d (            
90,751  
100
[ 100.0]
[ 100.7]
100
100
[ 100.0]
100
[  96.7]

94,505 
100
[  90.4]

104,541 

111,000 
e (            
95,731  
100
[ 100.0]
[ 100.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 106.0]

90,674 
100
[  80.6]

112,499 

119,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +2.0 環境     -16.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   +2.0 環境     -10.0
画地      +2.8 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +0.5 環境     -21.0
画地     -15.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -12.0 交通・接近   +7.0 環境      -4.0
画地      -3.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   -2.5 環境     -13.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     122,000 円/㎡]  



岩倉 -1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
地積が小さく経済合理的な観点からみて、賃貸経営が可能となる程の建物想定が困難なため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月14日 提出
岩倉 -1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岩倉 -1 愛知県 愛知第6 氏名  不動産鑑定士 原科 篤   TEL.
鑑定評価額 20,300,000 円  1㎡当たりの価格 122,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
91,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
岩倉市宮前町2丁目34番5
②地積
 (㎡)
166  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)

(その他)




1:1.5
住宅

LS2
中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域
南8.3m市道 水道、ガス、下水 岩倉

900m
(2)



①範囲 東    50 m、西   130 m、南    50 m、北    70 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    17.0 m、規模         170 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、  8
.3m市道
交通

施設
岩倉駅北西方

900m
法令

規制
1中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
新旧の戸建住宅が混在し、共同住宅もみられる住環境が比較的良好な住宅地域であり、新型コロナウイルス感染
症の影響は落ち着きつつあり、当面は現状のまま推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +6.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           122,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は岩倉市及びその周辺市の駅徒歩圏の低層住宅地域と判断する。需要者の中心は、名鉄犬山線等を利用して
名古屋市方面へ通勤する個人である。新型コロナ感染症の影響は落ち着きつつあり、従来から同市内住宅地への需要は
底堅いことから、地価は堅調に推移するものと考えられる。取引の中心となる土地の価格帯は総額で1,500~3,
000万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当地域は自己居住を目的とする取引が中心である。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、共同
住宅等を想定することが困難であることから適用を断念した。居住の快適性を重視する地域であり、市場参加者の志向
を反映した取引事例により求められた比準価格は規範性が高く説得力を有している。したがって、比準価格を標準とし
て、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 岩倉 -4                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +6.0
[前年代表標準地等の価格]
        142,000 円/㎡
[101.4]
100
100
[106.0]
100
[120.0]
[106.0]
100
120,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          121,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナウィルス感染症の影響は落ち着き
つつあり、岩倉市内の住宅地の需要は回復傾
向にある。


特別な地域要因の変動は認められないが、駅
徒歩圏の住環境の良い住宅地であり宅地需要
は堅調である。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -2.0
交通・接近     +2.0
環境       +20.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.8 %  %
3 試算価格算定内訳 岩倉 -1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A岩倉04
32
-34
岩倉市

更地


  
(           ) 
長方形 南8m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
b A岩倉03
32
-544
岩倉市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南5.4m市道、
北2.2m、
二方路



2中専

(60,200)
c A岩倉03
32
-520
岩倉市

建付


  
(           ) 
長方形 南8.6m市道、
中間画地




2中専

(60,200)
d A岩倉03
32
-515
岩倉市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東3m市道、
北3.3m、角地




1住居

(60,160)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
133,455  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[   /  ]
100
[  97.7]

137,280 
100
[ 110.2]

124,574 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +6.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 106.0]
     100

132,000 
b (            
127,323  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 122.0]

104,989 
100
[  88.3]

118,900 

126,000 
c (            
103,843  
100
[ 100.0]
[ 100.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 116.6]

89,326 
100
[  82.9]

107,752 

114,000 
d (            
90,751  
100
[ 100.0]
[ 100.7]
100
100
[ 100.0]
100
[  96.7]

94,505 
100
[  86.6]

109,128 

116,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +3.0 環境      +7.0
画地      -2.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近    0.0 環境      -8.0
画地      +1.7 行政       0.0 その他    +20.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.02 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.5 環境     -15.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他    +10.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -12.0 交通・接近   +7.0 環境      -8.0
画地      -3.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     122,000 円/㎡]  



岩倉 -1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
収益性よりも快適性がより重視される地域であり、戸建住宅等が需要の中心であるため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ