別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 高浜 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高浜 -10 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　小田　賢治   TEL.

鑑定評価額 22,400,000 円  １㎡当たりの価格 98,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高浜市沢渡町２丁目５番１４ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 住宅、事務所、アパ ート等が混在する住 宅地域 南東4.1m市道 水道、ガス、下水 三河高浜 560m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．１ｍ市道 交通 施設 三河高浜駅北東方 560m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部周辺の住宅地域である。新型コロナウイルスの影響で不動産市場は一時低迷したが、現在は回復してい る。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は高浜市を中心とした住宅地域である。需要者の属性は同一需給圏内に居住または勤務する１次取得 者が中心である。当地域は中心部に比較的近い住宅地域で、需要は底堅い状況にある。新型コロナウイルス感染症の影 響により市場は一時停滞していたが、現在は回復している。市場での需要の中心となる価格帯は、土地は対象標準地の 規模で２２００万円程度、新築分譲住宅で３０００万円から４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、三河高浜駅の北東方に位置し、一般住宅、事務所等が混在する住宅地域であり、需給動向を見ると自用目 的での取引が中心である。対象標準地は間口が狭く経済合理性の観点から賃貸経営が可能となる賃貸住宅の建築を想定 することが困難なため収益価格は適用しなかった。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、前年価格か らの検討及び単価と総額の関連性等を勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     96,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症の影響が 緩和されつつあり、企業収益、個人消費も持 ち直している。不動産市場も一時の低迷から 回復傾向にある。 住環境、利便性の良好な住宅地域であるが、 新型コロナウイルス感染症の影響により、地 価は下落したが、現在は回復している。特段 の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％