別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高浜 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高浜 -9 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　神戸　康弘   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 69,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高浜市田戸町３丁目５番４５ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか共同 住宅等も見られる住 宅地域 北東4.3m市道 水道、ガス、下水 北新川 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．３ ｍ市道 交通 施設 北新川駅北西方 1.1km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を主体とする既成の混在住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られない。当面は現状の居住環境を維 持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に高浜市を中心とする周辺市を含む住宅地域である。主たる需要者は西三河地区に勤務する一次取得者 である。当該地域は高浜市南部の碧南市との境界付近に位置し、西三河の内陸工業地域のみならず衣浦臨港工業地域へ のアクセスも良好であるため需要は安定している。隣接する刈谷市や安城市の住宅地と比較して値頃感があり、需要の 中心となる価格帯は土地で１２００万円前後、新築の戸建住宅で３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の規模等を考慮すると合理的な賃貸経営は困難であるため収益還元法の適用は断念した。比準価格は市内の 類似地域から信頼性の高い取引事例を採用して算定したものであり取引市場の実態を反映している。当該地域では自己 利用目的の取引が中心であり、周辺の取引相場を指標として価格形成が行われる傾向があるため比準価格の説得力は高 い。よって、本件では比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高浜 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,400 円／㎡ [102.0] 100 100 [105.0] 100 [137.2] [101.0] 100 68,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西三河地区の自動車関連企業の業績が好調で あるため市内の住宅市場は回復基調にあるが 、半導体不足による減産等の影響が懸念され る。 既存の住宅地域で周辺の利用状況に変化は見 られないが、西三河地域の経済状況を反映し て需要は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％