別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 高浜 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高浜 -7 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　小田　賢治   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 76,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高浜市芳川町３丁目６番６ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の他に農地 等が見られる住宅地 域 南6m市道 水道、ガス 三河高浜 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道　 交通 施設 三河高浜駅北西方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を主体に区画整然とした住宅地域である。新型コロナウィルス感染症拡大の影響で不動産市場は一時停 滞したが、回復している。当面は現状を維持して推移するものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高浜市及び周辺市を含む住宅地域である。主たる需要者は、西三河地域の企業に勤務する一次取得者で 、同一需給圏外からの転入者も見られる。新型コロナウイルス感染症の拡大による影響で市場は一時停滞していたが、 現在は回復しており、地価は堅調的に推移している。市場における中心価格帯は、土地５０坪程度で１，０００～１， ５００万円程度、新築戸建住宅で２，５００～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 試算価格は比準価格のみを得た。対象標準地は、画地規模が小さく、間口が狭いので、経済合理性に見合った共同住宅 を想定することが困難であることから、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、市場において実際に成立した取引 事例により試算しており、不動産市場の実態を反映し、実証性を有し規範性は高い。そこで、比準価格を標準として、 代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連性等を勘案して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高浜 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,400 円／㎡ [102.0] 100 100 [105.0] 100 [131.6] [108.0] 100 76,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症の影響が 緩和されつつあり、企業収益、個人消費も持 ち直している。不動産市場も一時の低迷から 回復傾向にある。 農地も介在する住宅地域が形成されているが 、新型コロナウイルス感染症の影響により、 地価は下落したが、現在は回復している。特 段の変動はない。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％