別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高浜 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高浜 -3 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　哲   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 75,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高浜市本郷町２丁目７番１３ ②地積 　(㎡) 145   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに店 舗等が見られる住宅 地域 南4m市道 水道、ガス、下水 三河高浜 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 三河高浜駅東方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 低層一般住宅を中心とする住宅地域として既に熟成しており、地域的特性は現状のまま推移していくものと予測 する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね高浜市、碧南市、刈谷市内の名鉄三河線の沿線の住宅地域。需要者は地元の在住者が中心で、外から の参入は少ない。近隣地域は市中央東部に位置し、市中心部に比較的近いが、店舗等も散見される街区未整備の既成住 宅地で、区画整理済の土地に比して割安感も見られ地価は概ね堅調である。昨年来の新型コロナ感染症の影響からの回 復も顕著である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記の通り、比準価格を得た。なお、画地規模が小さく、間口も狭いので、経済合理性に見合った共同住宅を想定する ことが困難であり、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、市場において実際に成立した取引事例により試算して おり、市場の実勢を反映し、実証性を有し規範性は高い。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を以て鑑 定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高浜 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,400 円／㎡ [102.0] 100 100 [105.0] 100 [133.9] [108.0] 100 75,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口はほぼ横這い、自動車をはじめとした地 域経済も堅調である。昨年来の新型コロナウ イルス感染症の影響からの回復途上で取引は 活発である。 市中心部からやや離れた既成住宅を中心とす る地域であり、安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％