別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 尾張旭 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾張旭 -16 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　足立　哲実   TEL.

鑑定評価額 26,800,000 円  １㎡当たりの価格 119,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 94,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾張旭市東大道町原田２６７２番２２０ ②地積 　(㎡) 225   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1 空地 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 尾張旭 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 尾張旭駅東方 450m 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主とするほぼ熟成した住宅地域であり、現在特段の地域状況の変動要因はなく、当面は現状のまま推 移するものと予測する。需給動向は安定的に推移と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    119,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は尾張旭市内の名鉄瀬戸線沿線の土地区画整理事業施行の住宅地域を中心とする一帯。需要の中心は一次取 得者層の個人を主として分譲等を目的とする不動産業者も想定される。交通の利便性が良好であるが画地規模がやや大 きく、最近では不動産業者による細分化した戸建分譲等も行われている。需給動向は安定的である。中心となる価格帯 は土地は２０００～２５００万円前後、新築の戸建物件で３５００～４０００万円前後でここ数年大きな変動はない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建主体の住宅地域で土地取引は自用目的の最終需要者の取得又は不動産業者の分譲用素地取得が多くを占めており、 アパート等の投資収益目的の取引は少ない。収益性の影響は限定的で収益還元法は非適用とした。取引事例比較法では 規範性のある周辺の取引事例を採用しており、比準価格の信頼性は高い。以上より比準価格が市場の実態を反映し客観 的説得性を有すると判断し、代表標準地から規準した価格との均衡も検討のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尾張旭 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    129,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [109.6] [100.0] 100 119,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    117,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産取引市場は全般に堅調で、コロナ禍直 後の一時的な停滞からは脱却しており、金利 動向にも大きな変化はない。 駅徒歩圏内の住環境良好な住宅地に対する需 要の強さに変化はなく、需給動向は安定的。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％