別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 尾張旭 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾張旭 -12 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　小椋　真一郎   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 73,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾張旭市狩宿町１丁目６５番 ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 も見られる住宅地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 三郷 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　５ ｍ市道　 交通 施設 三郷駅東方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農地、空地等も見られる住宅地域であるが、周辺では宅地開発が行われており、徐々に住宅地域としての熟成度 が高まっていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、尾張旭市及び隣接市の名鉄瀬戸線沿線の住宅地域である。需要者は、尾張旭市及び周辺市在住の住宅取 得目的の一次取得者層が中心である。近隣地域は市内中心部及び最寄駅からやや距離があり交通利便性に劣るが、周辺 地域も含めて宅地開発等による新規供給が行われており、相応の住宅需要が認められる。市場での中心価格帯としては 、土地は１，０００～１，５００万円程度、新築の戸建分譲は３，０００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は名鉄瀬戸線沿線の類似地域内の住宅地の取引事例を採用して試算し、市場の実態を反映した実証的かつ客観 的な価格である。収益価格は標準地の画地条件等により収益物件の想定が非現実的であるため、その適用を断念した。 近隣地域においては、居住の快適性が重視され自用目的での取引が中心であることから、単価と総額との関連性を考慮 の上、代表標準地との検討を踏まえ、実証的かつ客観的な比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尾張旭 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +7.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,500 円／㎡ [100.6] 100 100 [107.0] 100 [109.1] [100.0] 100 72,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済情勢が不透明な状況下であるものの、低 金利等の緩和的な金融環境、政府の経済対策 の効果等を背景に、住宅地の需要は堅調に推 移している。 駅徒歩圏外で交通利便性に劣るが、周辺地域 も含めて宅地開発等による新規供給が継続的 に行われており、相応の住宅地需要が認めら れる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％