別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 尾張旭 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾張旭 -9 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　小椋　真一郎   TEL.

鑑定評価額 19,000,000 円  １㎡当たりの価格 94,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾張旭市吉岡町２丁目７番４ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 地区計画等 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅も混在する住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 藤が丘 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   130 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 藤が丘駅北方 3.2km 法令 規制 １中専 (60,150) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅、共同住宅等が見られる住宅地域であり、価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因はなく、当面は現況 を基調としつつ推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は尾張旭市及び隣接市の住宅地域である。需要者は、尾張旭市及び周辺市在住の住宅取得目的の一次取得者 層が中心である。最寄駅及び尾張旭市中心部から距離があり、交通接近条件に劣ることから選好性はやや低いものの、 相応の需要が認められ、地価は底堅く推移している。市場での中心価格帯としては、土地１，５００～２，０００万円 程度、新築戸建物件３，５００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は尾張旭市の類似地域等に所在する住宅地の取引事例を採用して試算しており、実証的かつ客観的な価格であ る。収益価格は標準地の画地条件等により経済合理性に見合う収益物件の想定が困難であるため、その適用を断念した 。近隣地域においては、居住の快適性が重視され、自用目的での取引が中心であることから、単価と総額との関連性を 考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ、実証的かつ客観的な比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尾張旭 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    102,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [108.0] [100.0] 100 94,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済情勢が不透明な状況下であるものの、低 金利等の緩和的な金融環境、政府の経済対策 の効果等を背景に、住宅地の需要は堅調に推 移している。 地域要因に影響を及ぼす特段の変動要因は認 められず、需給は概ね均衡しており、地価は 安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％