別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 尾張旭 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾張旭 -7 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　小椋　真一郎   TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾張旭市三郷町中井田１５８番２ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか共同 住宅等が見られる住 宅地域 北5.7m市道 水道、ガス、下水 三郷 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    30 ｍ、南   120 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ．７ｍ市道 交通 施設 三郷駅南東方 450m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主として共同住宅等も見られる住宅地域である。地域要因に影響を与える特段の変動要因はなく、当 面は現況を基調としつつ推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は尾張旭市及び隣接市の住宅地域である。需要者は、尾張旭市及び周辺市在住の住宅取得目的の一次取得者 層の外、建売分譲業者等もその範疇に含まれると思料される。近隣地域は土地区画整理済の住宅地域で最寄駅から徒歩 圏内に位置し交通利便性に優れ、需要は堅調である。市場での中心価格帯は土地は１，５００～２，０００万円程度、 新築戸建住宅は３，０００～３，５００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は尾張旭市の類似地域等に所在する住宅地の取引事例を採用して試算しており、実証的かつ客観的な価格であ る。収益価格は標準地の画地条件等により経済合理性に見合う収益物件の想定が困難であるため、その適用を断念した 。近隣地域においては、居住の快適性が重視され自用目的での取引が中心であることから、単価と総額との関連性を考 慮の上、代表標準地との検討を踏まえ、実証的かつ客観的な比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尾張旭 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +7.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,500 円／㎡ [100.6] 100 100 [107.0] 100 [ 79.9] [100.0] 100 99,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済情勢が不透明な状況下であるものの、低 金利等の緩和的な金融環境、政府の経済対策 の効果等を背景に、住宅地の需要は堅調に推 移している。 三郷駅から徒歩圏内で、周辺には商業施設、 飲食店舗等の生活利便施設にも近接し、一定 の需要が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％