別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 尾張旭 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾張旭 -3 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　関野　学   TEL.

鑑定評価額 21,800,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月14日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 81,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾張旭市桜ケ丘町１丁目２３６番 ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 印場 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 印場駅北方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として概ね安定しており今後も大きな住環境の変化はないと把握した。地勢は傾斜地だが駅徒歩圏内で 住環境は良好なことに加えコロナ禍の影響もなく需要は堅調なため、地価は今後も上昇基調にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は尾張旭市及び隣接の守山区内の名鉄瀬戸線を最寄駅とする住宅地域である。需要者は圏域内に地縁を持つ 者が中心だが名古屋市内では条件が合わず圏域内に流入する者も少なくない。近隣地域は最寄駅からやや高い位置にあ るが徒歩圏内かつ居住環境の整った土地区画整理済の地域であり、コロナ禍でも住宅地としての需要は変わらず、需給 バランスに崩れは無い。土地は１５～２５百万円程度、新築の戸建物件は３０～４０百万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域を含む周辺地域にはアパート等の収益物件も見られるが、土地所有者の有効活用目的の物件が殆どであり、対 象標準地の画地条件を考慮すると投資効率に劣る土地のため収益目的で土地を購入する需要者は少ない。よって収益物 件の想定は現実的でないため収益還元法は適用しなかった。以上より、比準価格を標準とし、単価と総額との関連にも 留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    102,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 尾張旭市で立地や環境の良い住宅の需要はコ ロナ禍でも依然堅調である。特に駅徒歩圏内 や閑静な地域でその傾向が強く一部では地価 が上昇している。 特段の地域変動要因はない。南垂の丘陵地に あるため起伏はあるが、駅は徒歩圏内にあり 、コロナ禍でも需要は堅調で、地価は上昇基 調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％