別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 知立 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   知立 -8 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　纐纈　正剛   TEL.

鑑定評価額 26,100,000 円  １㎡当たりの価格 156,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知立市池端３丁目５９番 ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅に アパートが見られる 住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 知立 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 知立駅西方 500m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地価は底堅く推移している。そのほかは特別の変動要因はなく、しばらくは現状維持で推移するものと予測する 。新型コロナの地価への影響は改善傾向を示している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    156,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は知立市及びその隣接市で、駅から徒歩圏内の住宅地域がその範囲にあたる。需要者の中心は同一需給圏内 に居住する一次取得者が中心となる。近隣地域は知立市中心部に位置し利便性に優れ発展的な推移が見込まれる地域で あり、需要は堅調に推移している。土地は２０００万～３０００万円程度、新築戸建で４０００万円前半までが需要の 中心となる。新型コロナウイルス感染症の影響は少なくなっているものの、不安定要素を含んで推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 鑑定評価方式を適用した結果、比準価格のみの試算となった。当該標準地は戸建住宅が建ち並ぶ地域であり、また画地 規模が小さいため共同住宅の想定が困難であり、収益還元法の適用ができなかった。求められた比準価格は市場性を反 映した実証的価格である。採用事例の信頼性は高く、また比準の精度も高い。従って本件では比準価格を採用し、他の 公示価格との均衡を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　知立 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    157,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [103.0] 100 [105.8] [105.0] 100 156,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    152,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は厳しい状態であるが、基調としては持 ち直している。企業収益、業況感は改善、雇 用・所得環境はやや弱い。個人消費は持直し の兆しがある。 特記すべき地域要因の変動はない。 特記すべき個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％