別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 知立 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   知立 -5 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　纐纈　正剛   TEL.

鑑定評価額 19,200,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知立市上重原町本郷１１２番４ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が建ち並ぶ既成住 宅地域 南5m市道、西側道 水道、ガス、下水 重原 460m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   140 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、　　５ ｍ市道 交通 施設 重原駅東方 460m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地価は底堅く推移している。そのほかは特別の変動要因はなく、しばらくは現状維持で推移するものと予測する 。新型コロナの地価への影響は改善傾向を示している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は知立市内を中心に、駅から徒歩圏内に位置する住宅地域がその範囲にあたる。需要者は同一需給圏内の事 業所に勤める一次取得者層が大半を占める。土地は１５００～２０００万円程度、土地建物の総額で４５００万円まで が需要の中心である。新型コロナウイルス感染症の影響は少なくなっているものの、不安定要素を含んで推移している 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 鑑定評価方式を適用した結果、比準価格のみの試算となった。当該標準地は戸建住宅が建ち並ぶ地域であり、また画地 規模が小さいため共同住宅の想定が困難であり、収益還元法の適用ができなかった。求められた比準価格は市場性を反 映した実証的価格である。採用事例の信頼性は高く、また比準の精度も高い。従って本件では比準価格を採用し、他の 公示価格との均衡を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　知立 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    115,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [101.0] 100 [117.8] [108.0] 100 106,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は厳しい状態であるが、基調としては持 ち直している。企業収益、業況感は改善、雇 用・所得環境はやや弱い。個人消費は持直し の兆しがある。 特記すべき地域要因の変動はない。 特記すべき個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％