別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 知立 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   知立 -4 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　佐野　正佳   TEL.

鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知立市逢妻町桜７番２６ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南4m市道 水道、ガス 知立 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南   120 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 知立駅北方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の住宅団地であり、今後とも現状で推移することが予測される。住宅地需要は堅調であり、地価は強含みに 推移することが予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は知立市及び周辺市の住宅地域である。主たる需要者は西三河地域に勤務する給与所得者の個人である。鉄 道駅からやや距離のある街路のやや狭い住宅団地である。ただし、供給物件が少ない割に需要者はあり、需給関係は概 ね安定している。土地は１６０㎡程度で１５００万円程度、新築の戸建物件は画地規模によるものの３０００万円～４ ０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さく賃貸経営を想定することが困難であるうえ、戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地内にあり、共 同住宅を想定することは現実性を欠くため収益価格を求めなかった。比準価格は取引市場の実態を反映しており実証的 な価格である。居住の快適性、利便性等が重視される住宅地域にあり取引価格の水準を指標に価格決定される市場状況 にあることから、比準価格を標準として代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　知立 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    115,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [101.0] 100 [120.7] [108.0] 100 104,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 知立市の直近１年間の人口は微減であるもの の、住宅地の供給には依然として品薄感があ り、住宅地需要は堅調に推移している。 熟成した住宅団地であり、建替が散見される 程度で大きな変化はなく推移している。住宅 地需要は堅調であり、地価は強含みで推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％