別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 知多 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   知多 9-4 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　島田　雅明   TEL.

鑑定評価額 196,000,000 円  １㎡当たりの価格 39,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多市八幡字浦浜１番５２ ②地積 　(㎡) 5,001   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 地区計画等 (60,150) 台形 1:1 工場 中規模工場、倉庫が 増えつつある内陸型 工業団地 南西14m市道 水道、ガス 寺本 970m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   225 ｍ、西   260 ｍ、南   335 ｍ、北   104 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １４ｍ市道 交通 施設 寺本駅北西方 970m 法令 規制 ｢調区｣  (60,150) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 工場の外に物流施設等も見られる臨海部に近い内陸型工業団地で、今後も追加分譲二区画を織込みながら現状維 持での推移と予測する。新型コロナの影響の一巡や物流系の好調さを背景に、地価水準は上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね知多半島、名古屋市南部及びその周辺市町並びに西三河に亘る工業地域である。需要者の属性は製 造・物流関連の中小地場企業が中心となる。市場の需給動向は、生産が足下で自動車関連を中心に減少し、新型コロナ の影響からの回復の動きに一服感が見られる中、インターネット通販の拡大による大型物流施設用地の需要が旺盛で規 模ある工業地に逼迫感が認められる。取引の中心は、取引される規模や価格帯が様々で容易に見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が多い工業地域で、同一需給圏内の類似地域から信頼性ある取引事例を収集できた。比較的画地規 模のある賃貸事例は僅少かつ建物規模・構造・設備内容等の個別性が強いため、地域の標準的な賃料水準・経費率等の 把握が困難であることから、収益還元法の適用を断念した。以上から、取引価格の水準が価格決定の指標となっている ことを勘案の上、比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大府 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,500 円／㎡ [102.7] 100 100 [100.0] 100 [145.3] [100.0] 100 39,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 回復に一服感の生産、弱い動きの雇用情勢、 増加に一服感の輸出、増益見込の企業収益等 を背景に内陸型工業地市場は新型コロナの影 響を克服し好転。 知多市内では新規に２団地が開発分譲中で、 新型コロナの影響も一巡、物流系の好調さを 背景に持直している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +56.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％