別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 知多 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   知多 9-3 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　登   TEL.

鑑定評価額 9,020,000,000 円  １㎡当たりの価格 23,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多市北浜町２５番３外 ②地積 　(㎡) 377,379   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) 準防 （その他） 臨港地区 (70,200) 不整形 1:1.2 工場 製油所等の大規模工 場が存する臨海工業 地域 南東20m市道 水道 古見 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   400 ｍ、南   200 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 大工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 500.0 ｍ、奥行　約　　 700.0 ｍ、規模　　   350,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 古見駅北西方 250m 法令 規制 工専 (70,200) 準防  臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変化は見られず、今後も現状を維持して推移していくものと予測する。新型コロナウイルス感 染症の影響も収まりつつあり、地価は回復傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 大工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、愛知県内全域の臨海工業地域である。主たる需要者は、製造業やエネルギー関連の資本力を有する大手 企業である。当該地域は、臨海特有の水害リスクを有するものの、交通利便性に優れるため、宅地の需給関係は安定し ており、新型コロナウイルス感染症の影響も収まりつつあることから、地価は回復傾向にある。市場の中心価格帯は、 取引規模が一様でないなめ把握が難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は大規模工場を中心とする臨海工業地域であり、自用目的の工場用途が取引の中心で、本件では類似性の高い 複数の取引事例から規範性ある比準価格が得られた。一方、大規模工場は規模、構造、設備等について個別性が強いた め建物に関する賃貸市場は成熟しておらず、賃料水準の把握が困難であるため、収益価格の試算はしなかった。従って 、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋港 9-8               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,100 円／㎡ [103.9] 100 100 [103.0] 100 [151.8] [100.0] 100 24,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染症の影響も収まりつつあり、 地価は回復傾向にある。 地域要因に特段の変化はないが、交通利便性 に優れ、地価は回復傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 +67.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％