別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 知多 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   知多 9-2 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　加藤　典利   TEL.

鑑定評価額 7,350,000,000 円  １㎡当たりの価格 23,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多市南浜町２７番１外 ②地積 　(㎡) 319,642   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) 準防 （その他） 臨港地区 (80,200) 不整形 1:3 工場 製油所等の大規模工 場が多い臨海工業地 域 南東20m市道、南西側道 水道、ガス 日長 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   900 ｍ、南   300 ｍ、北   600 ｍ ②標準的使用 大工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 350.0 ｍ、奥行　約　　 900.0 ｍ、規模　　   315,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 日長駅北西方 500m 法令 規制 工専 (70,200) 準防  臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工場が集積する臨海工業地域で、地域要因に特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移していくもの と予測される。地価水準も当面現状のまま推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 大工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 排水路　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名古屋港を中心とした伊勢湾臨海部の工業地域である。主たる需要者は製造業を営む企業等で設備投資力 のある大企業が中心となり、圏外からの転入も期待される。臨海部においては大工場地の供給が不足気味であるものの 、企業を取り巻く経済環境の先行き不透明さもあり地価動向はやや軟調に推移していると思われるが、取引件数は少な くまた需要の中心となる価格帯は業種や規模等によりかなりの幅があるため把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は臨海工業地域に位置し、また規模が大きく収益性になじまない地域であるため収益還元法の適用は行わなか った。取引事例比較法を適用し試算された比準価格は、採用した取引事例を十分吟味し試算しており市場価値を表した 信頼性の高い価格である。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、過去１年間の地域の地価動向 及び今後の不動産市場の動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋港 9-8               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,100 円／㎡ [103.9] 100 100 [103.0] 100 [158.0] [100.0] 100 23,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染症の影響による厳しい経済環 境の中、現状は不動産市場は比較的落ち着い ているものの今後については予断を許さない 状況である。 大規模工場が集積する臨海工業地域で、供給 量が限られ地価はやや強含みと判断される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +70.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％