別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 知多 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   知多 -14 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　牧野　敦   TEL.

鑑定評価額 6,670,000 円  １㎡当たりの価格 44,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多市岡田字西違脇４番８ ②地積 　(㎡) 151   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が見られる既成住 宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 長浦 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 長浦駅南東方 3.2km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 岡田地区に存する既成住宅地域で地域要因に特段の変化はなく、今後とも現状の住環境を維持して推移するもの と予測される。不動産市場は回復に向かっているが地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は知多市内の既成住宅地域である。需要者の中心は市内在住の地縁性を有する居住者が殆どである。中心市 街地からやや離れた集落的要素が残る既成住宅地域については、近隣住民による取引が僅かに見られる程度で外部から の需要が期待できず市場の低迷が続いている。新型コロナウイルス感染症の影響がほぼ無くなったとはいえ地価は依然 として弱含み傾向で推移している。土地は１５０㎡～２００㎡程度で１，０００万円以下の取引が中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は自用目的での取引を主とする住宅地域に存する。敷地の規模・間口等による制約からアパート、戸建賃貸 等の収益物件を想定することは現実的ではなく収益価格は試算しない。市場参加者は利便性・快適性を重視して物件の 選別を行い取引が行われるのが通常であり、価格形成にあたっては取引市場での価格が重要な指標になるものである。 以上より比準価格を採用し代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　知多 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [158.1] [104.0] 100 44,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症が不動産市場に及 ぼす影響はほぼ無くなったことで、経済活動 への回復期待が高まり、宅地需要は全般的に 回復傾向にある。 地域要因に特段の変化はみられない。郊外の 既成住宅地域の宅地需要は依然として弱含ん でいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％