別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 知多 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   知多 -13 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　成田　晃浩   TEL.

鑑定評価額 17,100,000 円  １㎡当たりの価格 82,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多市にしの台１丁目１３０３番 ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 朝倉 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    30 ｍ、南   110 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 朝倉駅南東方 2.2km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 今後も現在の住環境を維持するものと予測する。新型コロナの影響は限定的となり需要が回復したため、地価水 準は、横這い程度かやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄常滑線及び名鉄河和線沿線で、知多市を始めとして、隣接する東海市、常滑市等の住宅地域。需要 者の中心は、知多市に地縁や血縁者のある一次取得者層及び二次取得者層が主体で、圏外からの転入者は少ない。鉄道 駅の徒歩圏外にあるが、街区の整った良好な居住環境のため、需要は回復傾向にある。市場の中心価格帯は、土地は２ ００㎡程度で１，６００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円～３，０００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、画地規模が小さいことから、経済合理性のある賃貸住宅の想定が困難と判断されるため、収益価格は試 算しなかった。快適性・利便性を指標とした、自用目的の取引が主体の住宅地域であり、かつ類似地域において、信頼 性のある多数の取引事例を得られた。よって、取引価格の水準が、価格の規範となっている地域性を鑑み、本件では、 比準価格を採用し、さらに周辺の公示価格等との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　知多（県） -7              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     82,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 知多市の市況は、人口や取引件数が微減傾向 にあるため、古い住宅団地や旧来からの住宅 地は弱含みであるが、比較的新しい住宅地は 安定している。 土地利用が硬直的で、目立った動きはなく、 ここ１年間において、地域要因に変動はない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％