別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 知多 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   知多 -10 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　成田　晃浩   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 58,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多市佐布里字長田脇２１番４９ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ丘陵地の住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 八幡新田 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    15 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 八幡新田駅西方 2.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域であり、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。街の高齢化が進んでおり、需要が弱 いため、地価水準は、下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄河和線及び名鉄常滑線沿線で、知多市を始めとして、隣接する東海市、常滑市等の住宅地域。需要 者の中心は、知多市に地縁や血縁者のあるエンドユーザーを主体としており、圏外からの転入者は少ない。中規模住宅 団地で、居住環境は良好であるが、鉄道駅の徒歩圏外にあるため、需要は弱含みである。市場の中心価格帯は、土地は １８０㎡程度で１，０００万円前後、新築の戸建物件は２，３００万円～２，８００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、市街化調整区域にあり、かつ画地規模が小さいことから、経済合理性のある賃貸住宅の想定が困難と判 断し、収益価格は試算しなかった。快適性を指標とした、自用目的の取引が主体の住宅地域であり、かつ類似地域にお いて、信頼性のある取引事例を得られた。よって、取引価格の水準が、価格の規範となっている地域性を鑑み、本件で は、比準価格を採用し、市街化調整区域内宅地の代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　半田 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 77.9] [106.0] 100 58,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 知多市の市況は、人口や取引件数が微減傾向 にあるため、古い住宅団地や旧来からの住宅 地は弱含みであるが、比較的新しい住宅地は 安定している。 市街化調整区域に開発された住宅団地であり 、土地利用に目立った動きはなく、ここ１年 間において、地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -20.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％