鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大府 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ常滑０４０１ -11	常滑市		底地	（　）	不整形	南10m道路、中間画地		工業 (60,200)
b	Ａ豊橋０４３７ -15	豊橋市		建付地	（　）	不整形	北西7.4m市道、北東3.6m、二方路		準工 (60,200)
c	Ａ東海０３１３ -542	東海市		更地	（　）	台形	南8m市道、北2.4m、二方路		工専 (60,200)
d	Ａ港０３２１ -40	名古屋市港区		貸家建付地	（　）	長方形	南20m道路、東15m、角地		工業臨港地区 (80,200)
e	Ａ港０３２１ -541	名古屋市港区		更地	（　）	長方形	北26m市道、南12m、二方路		工専 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 42,347) 42,347	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	44,353	100 [ 53.5]	82,903	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	82,900
b	(　 ) 33,953	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 80.0]	100 [ 90.9]	46,783	100 [ 83.1]	56,297		56,300
c	(　 ) 76,574	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	75,459	100 [ 107.0]	70,522		70,500
d	(　 ) 26,378	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	26,637	100 [ 59.6]	44,693		44,700
e	(　 ) 33,463	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.5]	36,900	100 [ 63.8]	57,837		57,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -50.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -48.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -42.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -7.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 57,000 円／㎡]

大府 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,959,269	3,230,217	10,729,052	9,326,700	1,402,352	（　0.9702） 1,360,562	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	29,577,435 円　　　　（　 20,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大府 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場兼倉庫	680.00	Ｓ2	1,360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専	60 ％	200 ％	200 ％	1,469 ㎡	31.3 m x 47.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建て工場兼倉庫の１棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しを想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場兼倉庫	1,360.00	100.0	1,360.00	883	1,200,880	3.0	3,602,640
							1.0	1,200,880
～

～

～

～

計		1,360.00	100.0	1,360.00		1,200,880		3,602,640
								1,200,880

⑨年額支払賃料	1,200,880 円　×　12ヶ月　＝　 14,410,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,410,560 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 720,528 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,690,032 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,602,640 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,225 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,200,880 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 235,012 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,959,269 円　　　　（　 9,503 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ大府賃貸０４　　　　-901	677 ( 647)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	752	対象基準階の　月額実質賃料　　 900 円/㎡　月額支払賃料（　 883 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ大府賃貸０７　　　　-901	968 ( 965)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	978
c	Ｂ大府賃貸１６　　　　-901	1,069 ( 1,048)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,023

大府 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	774,000 円	129,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	432,317 円	14,410,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 669,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,096,500 円	129,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	129,000 円	129,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	129,000 円	129,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,230,217 円　（　　　　　　 2,199 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	129,000,000 円	設計監理料率　 95,000 円／㎡　×　 1,360.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0723	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0621 ×　 50 ％　＋　0.0776 × 35 ％　＋ 0.0938 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,326,700 円（　　　　　 6,349 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,959,269 円
②総費用	3,230,217 円
③純収益　①－②	10,729,052 円
④建物等に帰属する純収益	9,326,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,402,352 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,360,562 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 926 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,577,435 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大府 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大府 9-1

愛知県

愛知第７

氏名

不動産鑑定士　白井　信之

TEL.

鑑定評価額

83,700,000 円

１㎡当たりの価格

57,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	44,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大府市北崎町遠山２１３番１				②地積　(㎡)	1,469 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他）
	1:1.5	工場	中規模工場の多い内陸型の工業地域	北9m市道	水道、下水	豊明 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 300 ｍ、南 100 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

工場兼倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９ｍ市道

交通

施設

豊明駅南西方

1.7km

法令

規制

工専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

熟成した内陸型中小工場団地で、今後も現状維持での推移と予測する。新型コロナウイルス感染症の影響も落ち
着きつつあり、ＩＣ至近や慢性的な供給不足を受けて、地価水準は強含みで推移してゆくもの予測する。

(3)最有効使用の判定

工場兼倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 57,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は知多半島のほか名古屋市南部及びその周辺市町並びに西三河に亘る工業地域である。需要者の属性は製造
・物流関連の中小地場企業が中心となる。市場の需給動向は、津波等の災害リスク皆無かつ好立地に着目した根強い需
要に対してトヨタ関連工場中心で撤退可能性が薄い供給不足の状況で、新型コロナウィルス感染症の影響も落ち着きつ
つあり価格は強含みで推移している。取引の中心は、取引される規模や価格帯が様々で容易に見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自己使用かつ事業目的の取引のほか賃貸借も認められる同一需給圏内の類似地域から信頼性の高い取引事例を収集し採
用した。賃貸市場では、投資採算性の埒外にある旧来からの地主による供給が主流で、土地に見合う賃料水準が形成さ
れておらず、収益価格は低位に試算された。以上から、価格決定の指標となっている比準価格を採用し、収益価格を参
考に留め、更に前年公示価格からの変動率にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

自動車関連の生産動向、企業収益等を背景に
内陸型工業地市場は堅調で価格も上昇基調に
ある。

工場のほかに物流施設等が見られる内陸型中
小工場地域で、需給動向は慢性的な供給不足
にあり、価格は上昇に転じている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

大府 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ大府０４０４ -32	大府市		建付地	（　）	台形	北東5m市道、中間画地		工専 (60,200)
b	Ａ小牧０４１３ -32	小牧市		更地	（　）	不整形	南7m県道、北1.8m、二方路		工業 (60,200)
c	Ａ緑０４２７ -13	名古屋市緑区		建付地	（　）	不整形	西5.8m市道、南30m、北4.3m、三方路		工業絶対高３１ｍ高度 (70,200)
d	Ａ緑０３３７ -526	名古屋市緑区		建付地	（　）	ほぼ台形	東7m市道、中間画地		工業絶対高３１ｍ高度 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,153	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	92,729	100 [ 98.9]	93,760	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	93,800
b	(　 ) 78,708	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	79,503	100 [ 132.0]	60,230		60,200
c	(　 ) 75,563	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	76,546	100 [ 129.0]	59,338		59,300
d	(　 ) 57,584	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	58,275	100 [ 113.4]	51,389		51,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +27.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +28.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 57,000 円／㎡]

大府 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地につき再調達原価の把握が困難なため適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,468,195	3,169,946	10,298,249	8,845,200	1,453,049	（　0.9721） 1,412,509	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	30,706,717 円　　　　（　 20,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大府 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場兼倉庫	680.00	Ｓ2	1,360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専	60 ％	200 ％	200 ％	1,469 ㎡	31.3 m x 47.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建の工場兼倉庫としての１棟貸しと想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

工場兼倉庫１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場兼倉庫	1,360.00	100.0	1,360.00	861	1,170,960	3.0	3,512,880
							1.0	1,170,960
～

～

～

～

計		1,360.00	100.0	1,360.00		1,170,960		3,512,880
								1,170,960

⑨年額支払賃料	1,170,960 円　×　12ヶ月　＝　 14,051,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等の預り金により十分担保される

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,051,520 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 843,091 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,208,429 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,512,880 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,021 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,170,960 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 226,745 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,468,195 円　　　　（　 9,168 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ大府賃貸１６　　　　-901	1,069 ( 1,048)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,005	対象基準階の　月額実質賃料　　 878 円/㎡　月額支払賃料（　 861 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ大府賃貸０４　　　　-901	677 ( 647)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 94.5]	100 [100.0]	843
c	Ｂ東浦賃貸０３　　　　-901	512 ( 512)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	786

大府 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	756,000 円	126,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	421,546 円	14,051,520　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 669,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,071,000 円	126,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	126,000 円	126,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	126,000 円	126,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,169,946 円　（　　　　　　 2,158 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	126,000,000 円	設計監理料率　 93,000 円／㎡　×　 1,360.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0580 ×　 50 ％　＋　0.0776 × 35 ％　＋ 0.0938 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,845,200 円（　　　　　 6,021 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,468,195 円
②総費用	3,169,946 円
③純収益　①－②	10,298,249 円
④建物等に帰属する純収益	8,845,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,453,049 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,412,509 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 962 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,706,717 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,900 円／㎡）