鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大府 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ大府０３０４ -506	大府市		建付地	（　）	長方形	北東16m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	Ａ大府０３１２ -509	大府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東16.7m県道、北東6m、角地		１住居 (70,200)
c	Ａ大府０３１２ -542	大府市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東18m県道、中間画地		準住居 (70,200)
d	Ａ大府０３１２ -543	大府市		底地	（　）	不整形	北西16m国道、北東5.8m、南西2.7m、三方路		準住居 (70,200)
e	Ａ大府０４１２ -6	大府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北19m県道、東4m、角地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 132,787	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	135,974	100 [ 87.1]	156,113	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	156,000
b	(　 ) 124,366	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	121,168	100 [ 75.3]	160,914		161,000
c	(　 ) 114,966	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	122,832	100 [ 73.7]	166,665		167,000
d	(　 130,000) 130,000	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.8]	128,230	100 [ 77.0]	166,532		167,000
e	(　 ) 110,439	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	107,678	100 [ 71.3]	151,021		151,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +11.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 160,000 円／㎡]

大府 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,187,722	1,872,645	7,315,077	6,816,900	498,177	（　0.9714） 483,929	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	10,081,854 円　　　　（　 88,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大府 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	66.40	Ｓ7	464.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	114 ㎡	5.6 m x 20.4 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗…フロア貸し　２～７階事務所…フロア貸し

⑦有効率　 93.4 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	66.40	93.4	62.00	2,635	163,370	5.0	816,850
							3.0	490,110
2～ 2	事務所	66.40	93.4	62.00	1,871	116,002	3.0	348,006
							1.0	116,002
3～ 7	事務所	66.40	93.4	62.00	1,713	106,206	3.0	318,618
							1.0	106,206
～

～

計		464.80	93.4	434.00		810,402		2,757,946
								1,137,142

⑨年額支払賃料	810,402 円　×　12ヶ月　＝　 9,724,824 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 434.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,724,824 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 777,986 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,946,838 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,757,946 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,373 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,137,142 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 215,511 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,187,722 円　　　　（　 80,594 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ大府賃貸０４　　　　-503	2,289 ( 2,283)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.5]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	2,629	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,782 円/㎡　月額支払賃料（　 2,635 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ大府賃貸０７　　　　-503	2,405 ( 2,401)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.5]	100 [ 92.2]	100 [100.0]	3,051
c	Ｂ大府賃貸１６　　　　-501	2,071 ( 2,031)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.5]	100 [ 85.5]	100 [105.0]	2,667

大府 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	465,000 円	93,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	291,745 円	9,724,824　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 139,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 790,500 円	93,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	93,000 円	93,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	93,000 円	93,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,872,645 円　（　　　　　　 16,427 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	93,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 464.80 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,816,900 円（　　　　　 59,797 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,187,722 円
②総費用	1,872,645 円
③純収益　①－②	7,315,077 円
④建物等に帰属する純収益	6,816,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	498,177 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	483,929 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,245 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,081,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大府 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大府 5-1

愛知県

愛知第７

氏名

不動産鑑定士　種村　大輔

TEL.

鑑定評価額

17,300,000 円

１㎡当たりの価格

152,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大府市中央町３丁目７３番				②地積　(㎡)	114 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	台形 1:3.5	店舗兼住宅ＲＣ3	店舗ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域	北25m市道	水道、ガス、下水	大府 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 25 ｍ、南 25 ｍ、北 5 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

大府駅東方

120m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

駅前の店舗、事務所ビル等の集積が認められる商業地域である。地域要因に特段の変動要因はなく、今後も現状
のまま推移するものと思料する。背後住宅地の影響を受け、地価水準は上昇傾向にて推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 157,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 103,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大府市及び周辺の市町における駅前、又は幹線道路沿いに形成された商業地域である。主な需要者は同一
需給圏内に事業拠点を有する事業者等と考えられる。近年、大型郊外型店舗が拡大しており、駅前商業地独自の需要は
弱まっていると考えられるが、背後住宅地の地価上昇により、新型コロナの影響はあるものの、需要は安定的に推移し
ている。市場での需要の中心価格帯は、土地で４０万円／坪前後と判断する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺地域の商業地の取引自体が少ない中で、大府市、知多地方全域に範囲を広げ取引事例を収集し、信頼性のある取引
事例を収集し得た。一方、近隣地域は駅に近い商業地域ではあるが、当該地域には自用の店舗も多く、賃貸市場の低迷
を反映して、収益価格はかなり低位に求められた。よって、需要の趨勢を反映する比準価格を重視しつつ、収益価格を
斟酌し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大府 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 133,000 円／㎡

[101.5]
100

100
[100.0]

100
[ 89.3]

[100.0]
100

151,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    149,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大府市の商業地は、大府駅、共和駅の駅周辺
、または幹線道路沿いとなるが、駅周辺に関
しては、面的広がりがなく、繁華性に乏しい
。

駅前商業地の需要は弱まっており、新型コロ
ナの影響もあるものの、背後住宅地の地価上
昇により地価は安定的に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大府 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ大府０３０４ -506	大府市		建付地	（　）	長方形	北東16m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	Ａ大府０３１２ -542	大府市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東18m県道、中間画地		準住居 (70,200)
c	Ａ半田０３１３ -556	半田市		貸家建付地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	Ａ半田０３１３ -560	半田市		更地	（　）	長方形	南西18m国道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 132,787	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	135,974	100 [ 81.6]	166,635	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	167,000
b	(　 ) 114,966	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	122,832	100 [ 74.5]	164,875		165,000
c	(　 ) 137,861	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	137,172	100 [ 92.6]	148,134		148,000
d	(　 ) 141,765	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	141,056	100 [ 96.0]	146,933		147,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +7.5
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 157,000 円／㎡]

大府 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価を把握することが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,902,863	1,799,953	7,102,910	6,523,700	579,210	（　0.9714） 562,645	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	11,721,771 円　　　　（　 103,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大府 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	62.00	Ｓ7	434.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	114 ㎡	5.6 m x 20.4 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～７階事務所、各階フロア貸のビルを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

法定延床面積から容積不算入分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	62.00	100.0	62.00	2,376	147,312	5.0	736,560
							5.0	736,560
2～ 2	事務所	62.00	100.0	62.00	1,901	117,862	3.0	353,586
							1.0	117,862
3～ 7	事務所	62.00	100.0	62.00	1,663	103,106	3.0	309,318
							1.0	103,106
～

～

計		434.00	100.0	434.00		780,704		2,636,736
								1,369,952

⑨年額支払賃料	780,704 円　×　12ヶ月　＝　 9,368,448 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 434.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,368,448 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 749,476 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,618,972 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,636,736 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,258 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,369,952 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 259,633 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,902,863 円　　　　（　 78,095 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ大府賃貸１６　　　　-501	2,071 ( 2,031)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 88.3]	100 [100.0]	2,469	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,590 円/㎡　月額支払賃料（　 2,376 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ大府賃貸０４　　　　-503	2,289 ( 2,283)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	2,707
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大府 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	445,000 円	89,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	281,053 円	9,368,448　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 139,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 756,500 円	89,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	89,000 円	89,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	89,000 円	89,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,799,953 円　（　　　　　　 15,789 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	89,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 434.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,523,700 円（　　　　　 57,225 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,902,863 円
②総費用	1,799,953 円
③純収益　①－②	7,102,910 円
④建物等に帰属する純収益	6,523,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	579,210 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	562,645 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,935 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,721,771 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 103,000 円／㎡）