別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大府 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大府 -8 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　種村　大輔   TEL.

鑑定評価額 25,300,000 円  １㎡当たりの価格 120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 88,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大府市追分町４丁目１０５番 ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が見られる住宅地 域 南西4.3m市道、南東側道 水道、ガス、下水 共和 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西   110 ｍ、南    25 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．３ｍ市道 交通 施設 共和駅南東方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの既成住宅地域であり、変動要因はなく、当面は現状の地域性を維持すると思われる。旺盛な住宅需要 に支えられて、地価水準は上昇傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 セットバック　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    120,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大府市内の既成住宅地域一円である。需要者は市内在住の個人を中心に、外部からの転入者も見られる。 近隣地域は街区の整然性に劣り、集落的特性が残る地域であるが、新興住宅地の供給不足、価格上昇により、需要が流 入し、地価は上昇傾向にて推移している。市場の中心価格帯は更地で２，０００万円前後、新築戸建で４，０００万円 前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は旧来からの住宅地域であり、一般住宅としての自己利用を標準とする。市場価格は取引価格をベースに形成 されており、重視される価格は比準価格である。周囲にはアパートも散見されるが、対象地の画地規模が小さく、収益 物件の建築、賃貸想定は現実的ではないため、収益還元法は非適用とした。以上より、市場性を反映した比準価格を採 用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大府 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,500 円／㎡ [102.3] 100 100 [109.0] 100 [ 80.1] [106.0] 100 119,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    117,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大府市の人口は増加傾向にあり、住宅地需要 は高く、依然として供給不足の状況にある。 新型コロナの影響を受けつつも地価は上昇傾 向となっている。 市内中心部に近い既成住宅地域の需要は堅調 ではあり、周囲ではミニ開発や建売分譲が見 られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％