別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大府 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大府 -7 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　吉田　治子   TEL.

鑑定評価額 27,600,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大府市柊山町２丁目３２１番外 ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:2 住宅 ＲＣ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北5m市道 水道、ガス、下水 大府 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    65 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ｍ市道 交通 施設 大府駅北西方 1.5km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理済みの住宅地域として熟成しており、特別の変動要因はなく、現状維持で推移するものと見込まれる。 地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    146,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線沿線を中心とする大府市内の住宅地域と把握される。需要者は大府市及びその周辺市町在 住者で自動車関連産業に勤務する層が中心である。新型コロナの影響からは回復しており、区画整理済みで住環境の良 好な住宅地域であり、また大府市内の住宅地への需要が堅調であることから地価は上昇傾向にある。土地は２０００万 円～２５００万円程度、新築の戸建住宅は４０００万円～４５００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件では鑑定評価方式の適用は取引事例比較法のみとなった。対象標準地は共同住宅を想定するには画地規模が小さく 、経済合理性を有する共同住宅の想定が困難であったため、収益還元法が適用できなかった。求められた比準価格は不 動産の市場性を反映した実証的数値である。したがって本件ではこの比準価格を中心に、代表標準地との均衡に留意し て、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大府 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    163,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [100.0] 100 [114.0] [100.0] 100 146,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    142,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナの影響から厳しい状態にあ るが、設備投資、個人消費、住宅投資は持ち 直しの傾向で、公共投資は横ばい圏内の動き となっている。 当該地域は区画整理済みの住宅地域であり、 特記すべき地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％