別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 東海 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東海 9-3 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴徳   TEL.

鑑定評価額 30,100,000,000 円  １㎡当たりの価格 26,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東海市元浜町３９番外 ②地積 　(㎡) 1,117,453   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 1:3 工場 大規模工場が建ち並 ぶ臨海工業地域 東9.6m市道 水道、ガス 尾張横須賀 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   950 ｍ、西   950 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 大工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 500.0 ｍ、奥行　約　　2000.0 ｍ、規模　　 1,000,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９．６ｍ市道 交通 施設 尾張横須賀駅西方 1.9km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中京工業地帯の一翼を担う、集積度の高い臨海工業地域であり、今後とも現在の利用状況を維持するものと予測 する。好調な企業業績を反映して地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 大工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は愛知県を始めとして、中京工業地帯の臨海工業地域。需要者の中心は、国内外の大手の製造業者等が想定 される。国内及び海外経済の一時の不振より持ち直しており、製造業の業績も回復傾向である。対象標準地は道路や鉄 道等のインフラが充実する生産性の高い立地にあり、企業業績の回復を受けて需要も持ち直している。市場の中心価格 帯は、需要者の業態、用途等によって規模が大きく異なるため、把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 需要者は全国的に展開する企業が想定され、広域的に取引事例を収集し比準することに努めた結果、地域の需給動向を 反映した実証的な比準価格が得られた。一方賃貸市場は未成熟であり、大規模工業地の賃貸を想定することが困難なた め、試算しなかった。よって、市場実態を反映した比準価格を採用し、工業地の代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋港 9-8               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,100 円／㎡ [103.9] 100 100 [103.0] 100 [135.9] [100.0] 100 26,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域要因に大きな変動はないが、良好な利便 性を反映して地価は堅調に推移している。 熟成した工業地域であり、利用状況等に変化 はなく、ここ１年間において、地域要因に特 段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +10.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％