別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 東海 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東海 9-2 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　青山　幸憲   TEL.

鑑定評価額 5,160,000,000 円  １㎡当たりの価格 34,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東海市新宝町３０番２外 ②地積 　(㎡) 151,800   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 不整形 1.5:1 工場 大規模工場の建ち並 ぶ臨海工業地域 北20m市道 水道 名和 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   900 ｍ、南   450 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 400.0 ｍ、奥行　約　　 380.0 ｍ、規模　　   150,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 名和駅南西方 2.5km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、鉄鋼・化学関連の大規模工場が建ち並ぶ市北部の臨海型工業地域である。伊勢湾岸自動車道等各イ ンターへのアクセスは良好である。立地条件を反映して当面は現状のまま推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象不動産の同一需給圏は、主として名古屋港に面した臨海工業地域一円が主な同一需給圏であるが、愛知県内の大規 模工場地域も一部圏域に含まれる。主な需要者は、湾岸地域の利便性を活用した全国資本の大手法人事業者等である。 大規模工場地の需給動向は、物流や輸出関連等の一部業種について持ち直しはあるものの、コロナ禍による経済活動の 停滞等により、企業は設備投資に対して慎重である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、東海市の臨海工業地帯に位置し、収益価格については、対象不動産に係る大規模工場地は、不動産を自己 所有して企業経営することが通常であり、賃貸経営を想定して求められる収益価格は低位になると見込まれ、収益面で 妥当性を検証する意義は乏しく、収益還元法は適用しなかった。従って、実証的且つ説得性を有する比準価格を採用し つつ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋港 9-8               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,100 円／㎡ [103.9] 100 100 [103.0] 100 [107.4] [100.0] 100 33,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の影響により経済 活動等について厳しい状況にあるが、不動産 市場については実需を中心に持ち直しつつあ る。 事業用地に対する企業の投資マインドはコロ ナ禍により弱含みであるが、物流等の企業活 動の持ち直しの兆しも認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％