鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東海 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ東海０３２６ -2	東海市		更地	（　）	長方形	東20m県道、南8.2m、西5.4m、三方路		近商 (100,200)
b	Ｂ南０３０２ -501	名古屋市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	南32m県道、中間画地		近商 (90,300)
c	Ａ東海０３１３ -23	東海市		更地	（　）	台形	東7.5m市道、南8.6m、西2.2m、三方路		準工 (60,200)
d	Ａ東海０３１３ -557	東海市		底地	（　）	不整形	西9.6m市道、中間画地		近商 (90,200)
e	Ａ東海０４１３ -31	東海市		更地	（　）	不整形	東6m市道、中間画地		近商地区計画等 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 128,378	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	120,699	100 [ 126.3]	95,565	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.2 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.8] 　　　　 100	95,400
b	(　 ) 83,261	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	120,015	100 [ 124.5]	96,398		96,200
c	(　 ) 103,030	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	99,007	100 [ 103.0]	96,123		95,900
d	(　 115,902) 115,902	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	122,612	100 [ 125.1]	98,011		97,800
e	(　 ) 100,745	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	101,249	100 [ 98.8]	102,479		102,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +11.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +29.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -1.0
e	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 97,500 円／㎡]

東海 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,441,745	3,486,655	9,955,090	5,225,760	4,729,330	（　0.9511） 4,498,066	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	102,228,773 円　　　　（　 50,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東海 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	524.88	Ｓ1	524.88
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	70 ％	200 ％	200 ％	2,031 ㎡	35.4 m x 34.8 m	前面道路：県道　 10.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し低層店舗を想定した。使用容積率は地域の標準的容積率である。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	524.88	100.0	524.88	2,154	1,130,592	3.0	3,391,776
							3.0	3,391,776
～

～

～

～

計		524.88	100.0	524.88		1,130,592		3,391,776
								3,391,776

⑨年額支払賃料	1,130,592 円　×　12ヶ月　＝　 13,567,104 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 524.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,567,104 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 814,026 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,753,078 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,391,776 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,883 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,391,776 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 656,784 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,441,745 円　　　　（　 6,618 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ東海賃貸１３　　　　-501	2,033 ( 2,028)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	1,903	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,270 円/㎡　月額支払賃料（　 2,154 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ東海賃貸１５　　　　-506	3,029 ( 3,014)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	2,638
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東海 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	382,000 円	76,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	678,355 円	13,567,104　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,624,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 649,400 円	76,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	76,400 円	76,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	76,400 円	76,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,486,655 円　（　　　　　　 1,717 円／㎡）　　（経費率　　 25.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	76,400,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 524.88 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,225,760 円（　　　　　 2,573 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,441,745 円
②総費用	3,486,655 円
③純収益　①－②	9,955,090 円
④建物等に帰属する純収益	5,225,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,729,330 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,498,066 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,215 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,228,773 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出
東海 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東海 5-5

愛知県

愛知第２

氏名

不動産鑑定士　寺本　啓二

TEL.

鑑定評価額

198,000,000 円

１㎡当たりの価格

97,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	77,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東海市加木屋町大清水６０８番外				②地積　(㎡)	2,031 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他） (70,200)
	不整形 1:1	店舗、事務所兼作業所ＲＣ2	低層の店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域	東10.8m県道、三方路	水道、ガス、下水	八幡新田 430m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 50 ｍ、南 170 ｍ、北 180 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

１０．８ｍ県道

交通

施設

八幡新田駅北西方

430m

法令

規制

準住居
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

低層店舗や営業所等が立地する県道沿いの路線商業地域であり、地域要因の大きな変動も認められず、安定的に
推移していくものと推測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -5.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 97,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 59,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東海市及び隣接市の幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は、当圏域に店舗や事業所の立
地を指向する中小の事業者や地元不動産業者と推測されるが、沿道型店舗については一定の画地規模が必要となるため
、画地規模の大小によって需要者は限定される。需要の中心となる価格帯は、規模等によってばらつきはあるものの、
総じて取引単価は９万円／㎡～１２万円／㎡程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、東海市で取引された商業地事例から試算したものであり、当地域の市場実態を反映した実証的な価格であ
る。収益価格は、対象標準地に最有効使用の建物を想定して試算したものであるが、類似性の高い賃貸事例の入手が困
難であり、規範性にやや乏しい。鑑定評価額の決定に際しては、市場動向に基づく相対的に規範性の高い比準価格を重
視することとし、収益価格も参酌の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東海 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 123,000 円／㎡

[102.4]
100

100
[104.0]

100
[124.2]

[ 99.8]
100

97,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症による景気低迷か
ら落ち着きを取り戻しつつあり、日本経済は
徐々に回復基調になっている。

県道沿いの路線商業地域として安定しており
、価格形成に影響を与える地域要因の変動は
認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

東海 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ東海０３２６ -2	東海市		更地	（　）	長方形	東20m県道、南8.2m、西5.4m、三方路		近商 (100,200)
b	Ａ東海０３１３ -23	東海市		更地	（　）	台形	東7.5m市道、南8.6m、西2.2m、三方路		準工 (60,200)
c	Ａ東海０４１３ -35	東海市		更地	（　）	長方形	南20m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ａ東海０３１３ -505	東海市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西11.2m市道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 128,378	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	120,699	100 [ 124.2]	97,181	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.2 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.8] 　　　　 100	97,000
b	(　 ) 103,030	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	99,007	100 [ 102.1]	96,971		96,800
c	(　 ) 103,627	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	104,042	100 [ 102.8]	101,208		101,000
d	(　 ) 85,474	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	86,158	100 [ 90.9]	94,783		94,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 97,400 円／㎡]

東海 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,139,729	3,496,069	10,643,660	5,041,080	5,602,580	（　0.9511） 5,328,614	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	121,104,864 円　　　　（　 59,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東海 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	524.88	Ｓ1	524.88
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	70 ％	200 ％	200 ％	2,031 ㎡	35.4 m x 34.8 m	前面道路：県道　 10.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗（平家建）の一棟貸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	524.88	100.0	524.88	2,242	1,176,781	3.0	3,530,343
							3.0	3,530,343
～

～

～

～

計		524.88	100.0	524.88		1,176,781		3,530,343
								3,530,343

⑨年額支払賃料	1,176,781 円　×　12ヶ月　＝　 14,121,372 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 524.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,121,372 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 706,069 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,415,303 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,530,343 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,538 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,530,343 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 690,888 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,139,729 円　　　　（　 6,962 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ東海賃貸２０　　　　-503	3,229 ( 3,213)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [138.0]	100 [100.0]	2,463	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,363 円/㎡　月額支払賃料（　 2,242 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ東海賃貸１３　　　　-501	2,033 ( 2,028)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 99.8]	100 [100.0]	2,263
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東海 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	368,500 円	73,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	706,069 円	14,121,372　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,647,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 626,400 円	73,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	73,700 円	73,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	73,700 円	73,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,496,069 円　（　　　　　　 1,721 円／㎡）　　（経費率　　 24.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	73,700,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 524.88 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,041,080 円（　　　　　 2,482 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,139,729 円
②総費用	3,496,069 円
③純収益　①－②	10,643,660 円
④建物等に帰属する純収益	5,041,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,602,580 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,328,614 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,624 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 121,104,864 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,600 円／㎡）