鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東海 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ東海０４１３ -31	東海市		更地	（　）	不整形	東6m市道、中間画地		近商地区計画等 (90,200)
b	Ａ東海０４１３ -35	東海市		更地	（　）	長方形	南20m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ａ東海０３２６ -2	東海市		更地	（　）	長方形	東20m県道、南8.2m、西5.4m、三方路		近商 (100,200)
d	Ａ東海０３１３ -23	東海市		更地	（　）	台形	東7.5m市道、南8.6m、西2.2m、三方路		準工 (60,200)
e	Ａ東海０４１３ -47	東海市		建付地	（　）	ほぼ整形	東10m市道、北3.5m、角地		近商 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 100,745	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	101,249	100 [ 97.0]	104,380	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	111,000
b	(　 ) 103,627	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	104,042	100 [ 104.7]	99,372		105,000
c	(　 ) 128,378	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	120,699	100 [ 127.7]	94,518		100,000
d	(　 ) 103,030	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	99,007	100 [ 98.1]	100,925		107,000
e	(　 ) 102,671	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	99,880	100 [ 96.0]	104,042		110,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +22.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 105,000 円／㎡]

東海 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,568,870	1,598,060	5,970,810	5,082,120	888,690	（　0.9511） 845,233	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	19,209,841 円　　　　（　 70,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東海 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	140.00	Ｓ3	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	200 ％	200 ％	274 ㎡	11.3 m x 22.9 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階部分：店舗（フロア貸し）、２～３階部分：共同住宅（ファミリータイプ、平均専有面積約４７㎡）を想定。

⑦有効率　 96.7 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	90.0	126.00	2,200	277,200	3.0	831,600
							3.0	831,600
2～ 3	共同住宅	140.00	100.0	140.00	1,280	179,200	1.0	179,200
							1.0	179,200
～

～

～

計		420.00	96.7	406.00		635,600		1,190,000
								1,190,000

⑨年額支払賃料	635,600 円　×　12ヶ月　＝　 7,627,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 406.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,627,200 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 305,088 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,322,112 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,190,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,424 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,190,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 235,334 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,568,870 円　　　　（　 27,624 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ東海賃貸１３　　　　-5	1,135 ( 1,132)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,233	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,303 円/㎡　月額支払賃料（　 1,280 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ東海賃貸２０　　　　-4	1,261 ( 1,258)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,356
c	Ｂ東海賃貸１３　　　　-10	1,583 ( 1,539)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,554

東海 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	371,500 円	74,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	381,360 円	7,627,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 631,500 円	74,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	74,300 円	74,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,300 円	74,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,598,060 円　（　　　　　　 5,832 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,300,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,082,120 円（　　　　　 18,548 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,568,870 円
②総費用	1,598,060 円
③純収益　①－②	5,970,810 円
④建物等に帰属する純収益	5,082,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	888,690 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	845,233 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,085 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,209,841 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
東海 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東海 5-3

愛知県

愛知第２

氏名

不動産鑑定士　山口　貴徳

TEL.

鑑定評価額

29,000,000 円

１㎡当たりの価格

106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	77,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東海市加木屋町１丁目１２番外				②地積　(㎡)	274 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (100,200)
	1:2	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗、飲食店が建ち並ぶ駅前の商業地域	北10m市道、東側道	水道、ガス、下水	南加木屋 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 70 ｍ、南 80 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０ｍ市道

交通

施設

南加木屋駅南東方

120m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、小売店舗、飲食店等を中心に一般住宅、アパート等も見られる駅前商業地域である。都市計画道路
名古屋半田線の供用開始（令和４年３月予定）に伴い利便性の向上が予測される。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 107,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 68,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

対象不動産の同一需給圏は、東海市及び隣接市町の近隣商業地域が圏域であり、主な需要者は物販・飲食等の地場の事
業者である。周辺地域の大型商業施設等との競合等により商業地としての需要は弱いが、地価が背後住宅地と同水準に
なりつつあるため、住宅地等の需要も認められる。通常商業地は、画地規模等個別性により価格帯にバラツキが見られ
が、需要の中心となる価格帯は２，５００～５，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、東海市南部の名鉄河和線「南加木屋駅」の近隣に位置し、資産保有等を目的とする貸店舗等の収益物件は
限定的に認められるが、投資目的とする賃貸市場の成熟度は低く、自用目的の事業用地等としての売買が中心である。
従って、比準価格を採用しつつ、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決
定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東海 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 123,000 円／㎡

[102.4]
100

100
[104.0]

100
[123.5]

[106.0]
100

104,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    102,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は厳しい状況が徐々に緩和され、持ち直
しの動きもみられる。市内の商業地は厳しい
商況ながらも実需を中心に持ち直しつつある
。

都市計画道路名古屋半田線の供用開始（令和
４年３月予定）に伴い利便性の向上が予測さ
れる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

東海 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ東海０３１３ -505	東海市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西11.2m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	Ａ東海０４１３ -47	東海市		建付地	（　）	ほぼ整形	東10m市道、北3.5m、角地		近商 (100,200)
c	Ａ中川０４０２ -1	名古屋市中川区		建付地	（　）	袋地等	西7.9m県道、中間画地		近商 (90,200)
d	Ａ港０４２１ -21	名古屋市港区		建付地	（　）	不整形	南東36m国道、北東11.6m、角地		工業 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 85,474	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	86,158	100 [ 85.3]	101,006	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	107,000
b	(　 ) 102,671	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	99,880	100 [ 94.1]	106,142		113,000
c	(　 ) 70,042	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	87,553	100 [ 87.5]	100,061		106,000
d	(　 ) 102,299	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.7]	101,394	100 [ 105.3]	96,291		102,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 107,000 円／㎡]

東海 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,587,878	1,507,420	6,080,458	5,209,650	870,808	（　0.9428） 820,998	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	18,659,045 円　　　　（　 68,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東海 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	140.00	ＬＳ3	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	200 ％	200 ％	274 ㎡	11.3 m x 22.9 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階部分は店舗、２～３階部分は共同住宅で構成する店舗兼共同住宅を想定。

⑦有効率　 96.7 ％
の理由

低層店舗兼共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	90.0	126.00	2,050	258,300	3.0	774,900
							3.0	774,900
2～ 3	住宅	140.00	100.0	140.00	1,380	193,200	1.0	193,200
							1.0	193,200
～

～

～

計		420.00	96.7	406.00		644,700		1,161,300
								1,161,300

⑨年額支払賃料	644,700 円　×　12ヶ月　＝　 7,736,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 406.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,736,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 386,820 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,349,580 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,161,300 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,032 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,161,300 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 227,266 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,587,878 円　　　　（　 27,693 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ東海賃貸１３　　　　-11	1,344 ( 1,272)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.8]	100 [100.0]	1,402	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,405 円/㎡　月額支払賃料（　 1,380 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ東海賃貸１５　　　　-4	1,213 ( 1,164)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 87.4]	100 [100.0]	1,431
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東海 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	340,500 円	68,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	386,820 円	7,736,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 578,800 円	68,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	68,100 円	68,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	68,100 円	68,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に無し

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,507,420 円　（　　　　　　 5,502 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9428

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	68,100,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0765	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0816 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,209,650 円（　　　　　 19,013 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,587,878 円
②総費用	1,507,420 円
③純収益　①－②	6,080,458 円
④建物等に帰属する純収益	5,209,650 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	870,808 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	820,998 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,996 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,659,045 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,100 円／㎡）