別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 東海 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東海 -29 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴徳   TEL.

鑑定評価額 20,800,000 円  １㎡当たりの価格 95,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東海市加木屋町社山３２１番 ②地積 　(㎡) 217   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 南加木屋 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 南加木屋駅西方 1.1km 法令 規制 １低専 (60,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 居住環境が良好な近年開発された住宅地域である。住宅地域として熟成の途上にあり、今後も発展していくもの と判断する。需要は堅調で、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東海市を中心とする隣接市区町の住宅地域である。需要者の中心は東海市及び隣接市区町内居住の一次 取得者等である。当該地域は近年に開発され、区画整然とし良好な住環境の住宅地域である。また、継続的に取引があ り、需要の強い地域でもある。需要の中心となる価格帯は、土地は標準的な画地規模で１，８００万円前後、新築建売 住宅は４，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似地域から規範性の高い取引事例を採用して試算することができた。取引は自用目的が中心である為、不 動産の収益性よりも快適性が指向されている点を勘案して収益還元法は非適用とした。需要者は市場性を重視して意思 決定を行うことが通常である。本件では比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東海 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    108,000 円／㎡ [102.8] 100 100 [100.0] 100 [117.5] [100.0] 100 94,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は厳しい状況が徐々に緩和され、持ち直 しの動きもみられる。市内の人気の高い住宅 地は需要が底堅く、地価は上昇傾向で推移し ている。 住宅地域として熟成の途上にあり、今後も発 展していくものと判断する。地価は上昇傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.5 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％