別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 東海 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東海 -22 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　青山　幸憲   TEL.

鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 91,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東海市高横須賀町北猫狭間３１番３ ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等も見られる住宅地 域 南西5m市道 水道、ガス、下水 高横須賀 720m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    45 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 高横須賀駅南東方 720m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、低層の一般住宅等が建ち並ぶ市中央南部の小規模住宅団地内に存する住宅地域であり、当面は現状 のまま推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象不動産の同一需給圏は、市中央部から南部一帯の街区や画地配置等住環境の類似する住宅地域が主な圏域である。 需要者の中心は、主に東海市及び隣接市区町村の勤労者が主体である。当該地域は、小規模戸建住宅等を中心とする既 成住宅地域であり、街区や住環境を反映して地価は安定的に推移しており、市場性は普通程度である。需要の中心とな る価格帯は、土地は１，５００～２，０００万円程度、新築の戸建物件は３，５００～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、東海市中央南部に位置し、アパート等の収益物件は散見されるが、対象不動産は、間口・地積等画地条件 等のやや劣る住宅地である。このため、賃貸経営を想定して求められる収益価格は低位になると見込まれ、収益面で妥 当性を検証する意義は乏しく、収益還元法は適用しなかった。従って、住環境等を重視する住宅地の特性を考慮して、 実証的且つ説得性を有する比準価格を採用しつつ、標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東海 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    108,000 円／㎡ [102.8] 100 100 [100.0] 100 [126.6] [104.0] 100 91,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の影響により経済 活動等について厳しい状況にあるが、不動産 市場については実需を中心に持ち直しつつあ る。 地域要因に大きな変化はないが、需給逼迫の ため、地価は価格の値頃感を反映して、実需 を中心に堅調に推移すると認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％