別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 東海 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東海 -18 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　寺本　啓二   TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 85,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東海市富木島町勘七脇６０番１１外 ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多いほか 駐車場等も見られる 住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 太田川 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 太田川駅東方 2.5km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、戸建住宅を主体とした既成の住宅地域であり、地価に影響を与える地域要因の変化も乏しく、当面は 現状のまま推移するものと推測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東海市を中心に隣接する各市の住宅地域である。需要者の中心は当圏域に居住する一次取得者（特に東 海市在住）であるが、既成住宅地のため居住環境や交通利便性に優る新興の住宅地に比し需要が劣ることは否めない。 市場で中心となる価格帯は、土地取引で１，５００万円前後、新築の戸建住宅では３，５００万円前後と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、戸建住宅を主体とする住宅地域のため賃貸市場が未成熟であり、また対象不動産の画地条件や周辺の土地利 用状況から共同住宅の想定は現実的ではないと判断し、収益還元法は適用しなかった。当市場における価格形成におい ては、市場で発生した取引価格の動向が重視されるものと思料される。したがって、不動産市場の実態を反映した比準 価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東海 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,500 円／㎡ [103.5] 100 100 [104.0] 100 [ 88.0] [106.0] 100 85,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による景気低迷か ら落ち着きを取り戻しつつあり、日本経済は 徐々に回復基調になっている。 既成の住宅地域であり、価格形成に影響を与 える地域要因の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％