別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 東海 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東海 -8 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　坂井　哲郎   TEL.

鑑定評価額 7,910,000 円  １㎡当たりの価格 68,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東海市荒尾町西川２９番２ ②地積 　(㎡) 116   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅の ほか農家住宅も残る 住宅地域 東3m市道 水道、ガス、下水 新日鉄前 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、３ｍ市 道 交通 施設 新日鉄前駅南東方 1.9km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 狭隘な道路に面する住宅地域であり、特段の地域的変動は見当たらず、当面は現状のまま推移するものと予測さ れる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東海市及び隣接市町の住宅地域である。需要者の中心は、東海市及び隣接市町の第一次取得者である。 ただ、地縁性を有する地域のため圏外からの流入はほとんど見られない。当該地域は、鉄道駅への接近性にやや劣り、 道路幅員も狭隘なため需要は少ない。地価は安定基調で推移している。取引の中心となる価格帯は、標準的画地の規模 で８００万円～１，０００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく経済的合理性の観点から収益物件を想定することは困難であると判断したため、収益価格は試算しな い。近隣地域は快適性を重視する住宅地域であり自己使用目的での取引が中心であることから、比準価格を重視し、代 表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東海 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,500 円／㎡ [103.5] 100 100 [104.0] 100 [106.0] [101.0] 100 67,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ る厳しい状況が徐々に緩和される中で、持ち 直しの動きが見られる。東海市の地価は概ね 上昇基調にある。 特段の変動要因は見当たらないが、地価は安 定基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％