別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 新城 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新城 -7 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　福岡　洋介   TEL.

鑑定評価額 9,210,000 円  １㎡当たりの価格 49,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新城市稲木字沢渡リ８６９番１７５ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,188) 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に作業 場等も見られる住宅 地域 南4.7m市道 水道、下水 野田城 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．７ｍ市道 交通 施設 野田城駅西方 700m 法令 規制 １住居 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部から離れた既成の住宅地域であり、当面は現状維持にて推移するものと思われるが、地価は需要の低迷に より弱含み傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏：市街地の外延部に位置する住宅地域を主とし、市内全般の住宅地域を含めた比較的広い圏域である。需要 者の属性：新城市内に居住または勤務する１次取得者が中心である。市場の需給動向：利用状況等に特段の変化は認め られないが、人口の減少、高齢化等による影響も含め、需要は弱含みの状況にあるものと判断した。市場での需要の中 心となる価格帯：土地は対象標準地の規模で９００万円程度、建売物件で２０００万円から２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、野田城駅の西方に位置し、一般住宅の中に作業場等も見られる住宅地域である。需給動向を見ると自用目 的での取引が主体であり、画地規模が小さいこと等より経済合理的にみて経営が可能となる賃貸住宅の建築を想定する ことが困難なため収益価格は非適応とした。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新城 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,000 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [130.2] [105.0] 100 49,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の流行とワクチン 接種の広がりの綱引き及び人口減少・高齢化 等により、地価水準は下落傾向が続いている 。 周辺の土地利用状況に特段の変化は認められ ないが、一般的要因等の影響による需給バラ ンスを反映し、地価は下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％