別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 新城 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新城 -4 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　穂坂　文雄   TEL.

鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 31,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新城市豊栄字山下４３２番外 ②地積 　(㎡) 475   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 西5.6m市道、南側道 水道 野田城 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．６ｍ市道 交通 施設 野田城駅北方 1.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域であり、地域に特段の変動要因はない。当面は現状のまま 推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東三河における市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は、地縁的選考性が強く、地元在住 の一次取得者が中心である。旧来からの農家集落に対する需要は乏しく、需要者が限定的な為、市場の需給動向は、需 給共に弱含み傾向であり、地価水準も下落傾向にある。需要の中心となる価格帯としては、土地で、１，０００万円程 度であるが、市街化調整区域内の為、建売物件は乏しい。よって、その中心となる価格帯の把握が困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の属する地域は、野田城駅の北方約１．５ｋｍに位置し、農家住宅と一般住宅が混在する市街化調整区域内 の住宅地域であり、又、対象標準地は過疎化が進み、収益性が乏しく、経済合理性を有する共同住宅の想定が不合理で あることから収益還元法を非適用とした。よって、実際の取引であり実証的且つ市場性を反映している比準価格を採用 し、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 奥三河では、期待のインバウンド需要が乏し くなる中、人口減少や少子高齢化が進んでお り、不動産市場は依然として低迷している。 人口減少及び過疎化が進む中、地縁的選好性 が強い為、需要は弱含み傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％